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谭晓晖：如何投资高尔夫(6) 投资回报简析

http://sports.sina.com.cn 2009年08月06日09:50 新浪体育

　　新浪体育讯　一个球场经历了从开始建造到成功开业，那么它的投资过程基本上就完成了，至于以后如何完善和经营，已不在本文的探讨范围内。但有些朋友还是要问一个最关键、最直接的问题，就是投资高尔夫到底赚不赚钱？这是任何投资者最迫切想知道的，在此笔者就此问题作一个简要的回答。

　　现在社会上很多人都认为高尔夫必须靠发展房地产，卖别墅才能盈利，才能收回投资，笔者不以为然。这并不是否认房地产是获得良好投资回报的上佳途径，但这样一来，投资者主要投资的就不是高尔夫，而是房地产了。高尔夫作为一个健全的产业，是完全应该具备自身的生存能力和发展能力、盈利能力和回报能力的，而不需要别的产业支撑才能生存。所以，下文的分析论述的，是以高尔夫为主的投资回报，而以投资房地产为主，建高尔夫球场只是作为其辅属设施的则概当别论。

　　我们都知道，产出减去投入如果是正数的话，就说明这项投资是有钱赚的，数字越大，说明赚钱就越多。那就是说产出越大，投入越小，投资者收益就越大。具体到高尔夫投资来说，土地成本、建造成本越小，投资者赚钱的理论概率就越大。但这是投资者的一厢情愿，问题是商品化的市场并不一定事事如愿。大多数的情况是投入与产出是成正比的，即要有足够到位的投资，才能有很好的市场回报，这就与我们上列的公式有些矛盾。举例说，在边远地区建一个造价低廉的球场在目前来说绝对是不会有什么好生意的，就是说，投入少了，产出也少了；相反，地理位置好，建造质量高的球场通常都会生意兴隆。那么要地理位置好，肯定就是周边环境好，交通方便，离城区较近，这样的地块价值自然就很高；而建造质量高就意味着要聘请高水平的设计师，选用经验丰富的施工队伍和用上等的建造材料，这样投资成本必然就提高了，也就是说，要想有高产出，必须有高投入。如何解决这个矛盾？那就是要找出一个平衡点，既能够控制成本投入，又能够保证不影响球会的日后经营。

　　高尔夫投资是一项长线投资，它的回报反应往往不是短期的。很明显，中国的高尔夫产业一直在迅猛发展着。随着经济的发展，人民生活水平的提高，城市化的扩张，高尔夫越来越多地走入人们的生活。人们对高尚品质生活的追求是永无止境的，谁也挡不住，几年前的偏远地区球场现在可能己成了市中心或市区球场，几年前没人知道高尔夫为何物的地区现在有了大量的高尔夫爱好者。以这个发展趋势和大环境的角度来说，投资高尔夫赚钱应该是不成问题的，关键反而是多与少，快与慢的问题。但为什么有的球会声誉鹊起，生意滔滔，有些却是寂寂无名，门庭冷落呢？我们不难看出，经营手法的不同在这中间起了很大的作用。

　　从上两段分析我们可以看出，笼统地回答投资高尔夫是否赚钱是将复杂问题简单化了，这要看具体的环境和操作。这是个策略性的问题，不应有绝对的答案。如果硬要简单回答，那么答案可能是：赚！但不一定赚！前者是以行内普遍业态和发展趋势而言；后者是指实际个体的不同境况。高尔夫的发展是肯定的，能不能赚钱就要看投资者的实际投资操作了。这些操作的要领在前面的几期文章中都已分别论述过，这里不再赘述。重点要提醒的是决定高尔夫投资成败的两个最关键的节点就是选址和定位，前者造就了其天生固有的躯体，后者赋予了其受育成长的灵魂，其他的投资安排都是围绕着这两个节点而衍生，所谓成败在此一举。当然，如果球场还有其他的发展空间，如房地产、酒店等，那就更为从容一些。

　　当业主历经艰辛完成投资之后，接下来的就是更多地关心球场的经营收入是否能达到预期了。通常把球场收入分为两大类，即日常经营收入和会籍销售收入。日常经营收入包括日常客人打球消费的所有项目，如会员管理费、果岭费、球童费、球车费、更衣柜(或设施)费、餐饮收入、球具店销售收入、出租球具收入、灯光费、练习场经营收入、教练费等，有些球会还有客房收入等。会籍销售收入是指销售所有的会籍品种带来的收入。这两类收入并不是平衡的，而是不同的球场有不同的侧重，而且互相之间的影响会潜移默化和息息相关。比如打球的价格高，会使客流下降，但却可能导致会籍销售上升；但如果打球的价格太高，客人都不来了，会籍就不知要卖给谁了。笔者在深圳南澳世纪海景球场工作时发行的“世纪金卡”，就将球场消费与会籍销售结合在一起，从而创新发明了一种新的产品，这时两类收入就基本重叠起来了。现在高尔夫市场上也出现了越来越多的新的产品品种，新的销售花样，虽然也始终跳不出这两类收入的范畴，但的确也不容易截然分开了。

　　要对高尔夫投资项目进行得失预算，就要对球场未来的经济效益作力求准确的预测和细致的分析，预测的基础主要是内外两部分，主要考虑：

　　一、关于内部

　　1、球场的市场定位及取向。采取不同的市场策略当然会影响客流和收益；

　　2、球场本身的品质。这决定了客源和档次和外界的认同；

　　3、配套设备设施的完善程度和容量。当然这些配套越齐全就越能吸引客户，但并不意味着越大的容量收入就越多。

　　二、关于外部

　　1、地理位置。这关系到经济环境、自然环境、交通等，极大影响客流量，特别是北方球场，因气候影响营业时间的问题非常突出；

　　2、周边竞争。周边竞争对手的情况对市场策略特别是定价政策产生很大的影响；

　　3、市场需求。这方面的研究对会籍销售有特别重要的意义。

　　综合各种因素，我们就可以对球场未来的经营收入作一个初步的预计，预计需要的基本数字有：

　　一、来场人数

　　这是计算未来收益的最基本的指标。来场人数可分开年度来预测客流量，比如新开的球场预测开业前几年客流分别可达到饱和营业的百分比；又要根据每年季节的变化分月预测不同客流量，比如南方球场春秋是旺季，夏天是淡季，而北方则反之，冬淡夏旺，甚至出现冬季封场时来场人数为零的情况。

　　二、人均消费

　　人均消费是一个较难把握的标志值，因为这个数字随着周边环境、竞争对手、球场设施、会员人数等因素的不断变化会出现较大的起伏，只有在球场相当成熟时才会有稳定的状态。在预测这个数字只能是尽可能地接近，而难以准确。

　　三、正会籍价格及销量

　　预期每一种会籍发售的价格和数量是不太可能的，随着市场的不断变化可能会创造或出现很多新的会籍品种，难以一一估算。保守的办法是只预测计算正会籍(即full member)的价格及销量。一般一个十八洞球场的正会籍容量是有一定限度的，价格也相对易于预测。

　　有了以上几组数字，就可以大致得出未来球场经营的收入估计数了。但是这个数字还不足以计算投资回报，我们知道，投资虽然为收入建立了基础，但收入产生时还需要一定的成本费用来支撑。而成本费用似乎更难预测一些，预测时的准确性很大程度反映了投资者的期望值和预算人员的经验积累。它主要包括：营业成本、营业费用、劳务费用、推广费用、管理费用、能源费用、土地使用费、财务费用等。除此之外，折旧的计算方式、税赋缴纳宽严度等都会影响投资回报的速度。

　　通过大量的基础数字的组织和计算，我们就可以较为准确和具体地得出投资者最想了解的投资回报情况——现金流量、投资回收期和投资回报率。投资高尔夫到底赚不赚钱的问题的答案就可以较为清晰直观地呈现在投资者的眼前了。