高球说法之五：高尔夫住所使用的法律效力问题

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    文/唐志峰 宁彬

　　［案情］

　　原告：甲，香港居民

　　被告：乙，某高尔夫球会

　　被告：丙，某公司。

　　1994年，原告申请加入了“××高尔夫球会”和“××高尔夫球会渡假村会所”，成为其会员。1994年5月，原告与被告乙、丙签订了一份《××高尔夫球会住所使用合同》，约定由乙和丙将其所有的××高尔夫球会会员渡假村××号

别墅，以使用费港币*****元的价格，给原告使用，使用期限为40年；该住所于1994年7月30日前交付使用；逾期付款或逾期交付住所的，均应向对方支付逾期期间的补偿利息，；住所使用期限届满，住所归还被告方。同年6月9日，原告一次性付清住所使用费。

　　高尔夫球球场及其包括会员渡假村别墅在内的配套设施用地，是两被告经某市建设委员会发给建设用地规划许可证和某市国土局发给建设用地批准书取得的。1995年10月，乙和丙将其所属的高尔夫球会员住所建成，同月24日，通知原告于1995年11月1日前往办理住所交楼结算手续，原告接到通知后,多次要求对方补偿逾期交付住所期间的利息，但均遭到对方拒绝。双方协商不成，原告于1997年12月19日向某市人民法院起诉，要求解除合同关系，两被告返还全部住所使用费，及从交款时起至退款时止按银行定期利率计息。

　　两被告答辩称：逾期交楼是受1994年5月至7月特大洪水和暴雨影响。请求驳回原告诉讼请求，双方继续履行合同。

　　［专家解答］

　　本案是一种新类型的财产使用合同纠纷案件。它既不是房屋买卖纠纷，也不是房屋租赁纠纷，是带有明显行业经营特色的高尔夫球会住所使用合同纠纷。对这种一次性付清数十年住所使用费，付款人取得相应年限的使用权，期满后财产所有权和使用权仍归球会所有的经营方式，目前我国的法律法规并无明确规定；因此，如何认定这种合同的效力是本案审判的焦点问题。对此问题，审判中存在两种不同的意见。

　　一种意见认为，被告的行为实质上是一种规避法律的房屋变相买卖行为，本案两被告一方是主营旅游业务的单位，另一方是经营高尔夫球场业务的体育、娱乐服务的单位，都不是

房地产开发企业，无权经营房地产业务，依法不得从事房地产买卖活动，故本案原、被告之间的房屋买卖合同由于违反我国城市房地产管理法的有关规定而无效。

　　另一种意见则认为该合同为有效合同。主要是因为：(一)合同是在乎等、自愿、互利、等价有偿的情况下签订的，是双方的真实意思表示，认定合同有效，符合当事人意思自治的法律原则。(二)我国法律对此并无强制性禁止规定，国家政策也无明令禁止。高尔夫球会的附属、配套设施在会员中长期有偿使用，在我国尚属新生事物，我国现有的法律、法规、行政规章及政策由于缺乏超前预见，对这种市场经营方式还未有作出相应的规范，但也没有明令禁止。本案被告所经营的球会住所，在建设前经过规划管理部门的批准，是合法的建筑物，房屋所有人将其合法财产有偿提供给他人长期使用，是他们对自己财产的一种正当处置方式，并没有损害国家、集体或第三人的利益，也不违反社会公德，对这种合同行为，人民法院不能以非法行为论处。鉴此，认定该合同无效缺乏法律依据。(三)本案认定合同有效，符合坚持"三个有利于"的办案原则。高尔夫球会有偿将其附属配套设施提供给会员使用，是高尔夫球场特有的经营方式，也与国际上通行的行业经营习惯接轨。人民法院审理这类案件，应树立市场经济的观念，并以发展的眼光来看待一些市场经济环境下出现的新情况和新问题，在法律、法规、政策不明确的情况下，尊重行业习惯和国际惯例，只要处理结果对社会稳定有利，对发展经济有利，对保护双方当事人的合法权益有利，且合同又具备继续履行条件的，尽量以有效合同来认定和处理。本案被告的会员住所已全部竣工投入使用，住所质量经检验合格，完全具备履行合同的条件，如果法院判决合同无效，势必造成连锁反应，导致众多在市场价高时达成住所使用协议的用户，都以合同无效为由纷纷起诉要求退房，陡然增加了很多社会不稳定因素，也严重损害了被告方的合法权益，对当地经济发展也带来负面影响，这是我们所不愿意看到的。相反，认定合同有效，被告方的经营行为得以延续，原告方不仅可以及时使用其所需要的会员住所，还可以从被告的违约行为中得到相应的补偿，社会效果也比较好。

　　一、二审判决采纳了第二种意见。

　　笔者并不赞同法院的判决。笔者认为，该合同为无效合同，其理由在于：

　　1. 球会方以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益。按照我国法律规定，高尔夫球场及其配套设施用地都属于体育用地，与

商品房用地相比，国家征收的地价款非常之低。球场的配套住所是不能进行买卖的，否则等于变相的侵吞了国家的地价款。本案中，合同形式上是合法的房屋使用，实质上，由于其使用年限高达40年，几乎与高尔夫球场的土地使用年限一致，这是一种名为房屋使用实为房屋买卖的行为，其目的就是为了规避球会方不得将球场配套住所进行买卖的强制性规定，客观上球会方通过此行为变相侵吞了国家巨额地价款，严重损害了国家利益，故该行为是非法的，合同是无效的。

　　2. 球会方的做法算不上行业习惯和国际惯例，认同球会方的非法行为等于助长了行业甚至整个社会的不当之风。在高尔夫行业中，配套住所的使用的确是一种行业习惯和国际惯例，但深入考究，这种使用都是一种类似于酒店式的使用，即，使用方作为球会的会员或消费者，在其打球之余，短暂的使用球会配套住所作为歇息之地，或，消费者纯粹出于休闲渡假需要而使用球会配套住所。球会住所可以频繁的、为不特定消费者进行使用，这才符合所谓的“配套”一说。而在本案中，球会方卖断了某一配套住所的使用权，跟行业习惯及国际惯例明显相悖。

　　众所周知，法院是社会公正、法律正义的化身，法院判决合同有效客观上不但纵容了单个球会的非法行为，还会对整个行业乃至整个社会产生深远影响，助长不当之风。

　　3. 确认合同有效不利于保护房屋使用人的利益。从物权角度讲，完整的物权包括占有、使用、收益和处分权。在长达40年的使用年限里，房屋使用人单纯的自用房屋的情况几乎是不现实的，房屋的租赁、转让、继承、赠与等情况随时都有可能发生，授予房屋使用人相应权限也是必须的。但在本案中，由于房屋使用人取得的只是使用权，他显然不能对房屋进行任何处分，其利益必然受到损害。

　　4. 确认合同无效体现了司法干预企业经营管理的理念，有助于弥补国家立法的不足。立法与司法是相辅相成的，立法指导司法，司法影响立法。法院虽然不是立法者，但由于法律规定不能面面俱到，法官的自由裁量权可以弥补立法的不足。法官在具体案件的处理中，应学会运用这一法律赋予的权利。而且，法官在裁判民事案件时，不应受民事法律所限，而应具备社会法及经济法的高度，注意个案可能产生的社会效果，否则其裁判是不理想的。