新浪体育讯　开发商一直都很明白，高尔夫球场及配套设施可以增加他们物业房产的价值。面对青葱的球道肯定大大提升酒店公寓、别墅或商品房的价格。而在制定高尔夫俱乐部或配套设施的会员制的结构时，大多数开发商就犯懵了，因为选择实在太多了，要做出一个最正确的决定真的非常困难。

　　选择合适的配套娱乐设施组合

　　制定俱乐部会员制的工作大多从分析建造什么样的娱乐设施开始。建什么样的高尔夫设施相对明晰，在过去的几十年间，开发商一般都选择采用高尔夫名人设计，或选择签名设计球场来提升物业的价值。然而，开发商在选择配套娱乐设施时则比较头疼。固然人们对高尔夫的兴趣，是一个重要的因素，但是购房者除了看重高尔夫之外，还注重其他配套的娱乐设施，如SPA、健身中心、散步、徒步旅行和自行车道、划船和小艇停靠设施、马球戏、青少年活动中心等等都对购买者来说越来越吸引。开发商必须做出重要决定，即如何分配他们的开发资金充分结合开发这些娱乐设施。另外，在考虑球会选择何种会员制时也应综合考虑项目的地理位置、目标市场、打球的便捷性、当地竞争者和其他因素。

　　两种主要的会员制

　　一旦选择了会员制包含的娱乐设施组合后，就要选择会员制的类型了。主要有两种类型的会员制，“股东”会员制(equity)和“非股东”会员制(non-equity)。两种会员制下有多种细分类。

　　股东会员制是指俱乐部设施为非营利公司所有，俱乐部的每个成员为俱乐部的业主，并且共同拥有俱乐部的同等权益。作为股东会员制球会的会员，从开发商手中交接完俱乐部所有权之后就有权力投票决定俱乐部的事项。球会的会员负责管理及运营俱乐部设施(由董事会或管理公司)，会员共同承担俱乐部的财务。相反，非股东会员制是指球会由开发商或其他非会员实体拥有，会员只有使用俱乐部设施的权利。

　　非股东会员制的基本特征是，会员没有权力投票决定俱乐部设施的管理或运营。在非股东会员制中，俱乐部的业主支付俱乐部运作费用，享受运作的利润。会员只负责交相关的会员费用，订金和其他费用。在选择两种会员制时有很多因素会影响其结果，譬如说潜在会员的年龄、地产的价格范围、是否是居家社区以及是否是带房地产的球会。

　　会员制架构的多样性

　　这两种会员制都有不少的子分类。股东或非股东的会员制的不同形式可以设计成单一式的、有等级的或是附加项目。

　　单一的会员制是所有的会员都对使用设施享受同一权利的会员制。单一会员制一般适用于不带其他设施的私人高尔夫俱乐部，这样的会员制只提供有限的会员数量。

　　有等级的制度是有两种或多种级别的会员制，每种级别的会员所享有的权利不一样。在一些配有其他娱乐设施的俱乐部中，譬如说高尔夫、网球、餐饮、水疗、spa和划船设施，有等级的制度可以提供会员使用不同的设施的优先使用权。

　　附加会员制是跟等级会员制一样，也是有两个或更多级别的会员等级。但获得要获取更高级会员制前，必须要先成为基础会员。不同的优先权是由基础会员的种类所决定的。

　　附加会员制架构包括协会会员和可转换会员制两种制度。协会俱乐部是指拥有娱乐设施的小区业主协会和物业业主有权使用球会设施，因为他们是物业协会的会员。虽然协会会员制不像典型的股东或非股东结构，但是有时候也是一种很好的选择。

　　可转换会员制结合了非股东会员制和股东会员制的好处，所有的会员一开始都是非股东会员制，然后只要他们销售出一定数量的会籍即可转换成股东会员制。该非股东会员转成股东会员的时间由开发商或股东会员投票决定。

　　避免陷入“沙坑”中或“长草区”中

　　在设计会员制的时候要做到不陷入困境中并不容易。设计会员制时要考虑到税收和法律安全问题。如果会员制设计的好，从中很多地方是有利可图的；相反，如果设计不好的话，会有严重的后果。通常来说，会员订金可以省去很多税收，因为会员订金可以归类为会员的贷款而不是开发商的收入。然而，要实现这些优势，必须要到达很多要求。譬如说，必须在规定的时间内无条件的归还订金。如果不能达到这个要求，这笔钱将成为开发商的收入，这样开发商要负很多收入税金。

　　会员费有时需要在球会设施完工之前便收取，这对会员而言是有风险。球会必须在所在州的官方获得担保才能解决这个安全问题。很多时候，会员的会员费也可以通过第三方保管免去安全登记。但是如果会员订金交给第三方保管，开发商要使用这笔资金时又将受到诸多的限制，并且这笔资金只能在某些情况下，例如说，必须有信用证、建造保证书、履约保证书和法人保证书的担保下才能使用。会员权益不允许重新售出给任何个人或团体。会籍价格由俱乐部和会员制度决定，并且不能在俱乐部会员外根据市场价交易。

　　创始会员制，是专为参与球会设施建设的会员而设的大型资本运作。使用这种制度是需通过资金安全检查。除了让创始会员的投资有所回报，创始会员制有时还提供额外特别待遇。然而，这是又很容易产生问题。在提供创始会员制权益前，需特别注意回避法律禁止的规定，并且要得到持牌律师的检查。

　　随着会员制系统的改变、日益增长的维护费和会员群体的老龄化，很多会员制面临着巨大的经济压力。因此，很多新会所和一些现存的会所现在可以考虑义务会员制。义务会员制可以保护一个俱乐部免受会员制的波动，可以享受在高尔夫球会社区中免费维护休闲活动。然而，并不是所有的法律都允许义务会员制的存在，所以在实施这种会员制之前要仔细查阅当地法律是否允许这样会员制。

　　第十九洞

　　一个合适的会员制架构可以给一个度假村项目开发商带来巨大的利益，无论是在投资回报，还是销售额和俱乐部的可持续发展上。然而，没有一个会员制是适用于所有的项目的。因此每个项目都应根据自身条件和环境，选择最适合的会员制。

　　作者简介：米雪·坦泽(Michelle F. Tanzer)，朝向第四届高尔夫国际论坛·会员与俱乐部关系”特邀国外演讲嘉宾。坦泽女士是霍兰德·奈特律地产集团的法律公司的合伙人兼该公司的全球度假村小组的成员。在房产，高尔夫球场开发，俱乐部会籍和社区法律等领域，具有丰富的经验。她协助其开发商及高尔夫球会客户在美国、加勒比、巴哈马群岛、拉丁美洲及亚洲开发或运营项目。她专精于为住宅及度假社区，包括品牌公寓及俱乐部会员资格程序起草章程、俱乐部会籍管理和专利使用权转让协定，租赁文件，互利公共设施协议等及相关的附属文件。