当由次贷危机引发的金融风暴全面爆发后，巨大的经济泡沫被捅破，很多投资者名下的房产价值急剧下滑，甚至变成了负资产，更有不少无力偿还按揭的房子被银行收回拍卖。而在五、六年前早有人预测到了此番后果，于是调转矛头，投资一种名为目的地俱乐部(Destination clubs)的房产形式，即交纳一定的入会费和年费，便可在不同的地方享受入住一定时期的度假别墅，这种俱乐部堪比“天堂”。因地处风景秀丽的高尔夫球场，外加拥有一定实力的消费群体(球友)，高尔夫别墅成了目的地俱乐部的主打产品。在金融风暴的冲击下，目的地俱乐部这种新兴的投资形式看起来要比其他房产形式更具抵御金融风暴的能力，但它是否真能完全置身事外？

　　“天堂”的由来

　　劳拉-戴维斯自己经营了一家小型投资顾问公司，丈夫布莱恩特是某跨国集团高管，两人都是狂热的高尔夫爱好者，戴维斯考虑购买高尔夫别墅好多年了，迟迟未能下手，顾虑有两方面，一是她不能一次性付清购买别墅的费用，这样会对她公司的运营产生影响，如果按揭的话，又觉得划不来；另一方面，最让她和丈夫不能忍受的是，在买了高尔夫别墅后的几十年内他们要花大部分时间在自己的主场，直到对球场的每棵树每根草都了如指掌，这对于喜欢挑战不同风格球场的夫妻二人来说，是难以接受的。正当戴维斯左右为难时，她收到了一张由“独尊度假”(Exclusive Resorts)集团寄来的明信片，上面如画的风景和“想成为345栋高尔夫别墅的主人吗？”的广告词立即吸引了戴维斯的眼球。和丈夫了解了该集团的情况后，戴维斯毫不犹豫地成为了该俱乐部的会员，从此，她可以和家人每年享有该集团旗下345栋私家高尔夫别墅中任何一栋45天的居住权利，每栋有3000—4000平方英尺，3个或4个卧室，别墅的配置相当于4星级度假酒店，并有专人看管，如果加一定费用，还有专门的厨师服务。戴维斯所需付出的仅仅是42.5万美元的入会费和每年2.99万美元的年费，这比买下一栋价值400万美元的高尔夫别墅来说，要划算许多。如此以来，戴维斯每年夏天可以在夏威夷陪伴自己的女儿过暑假，冬天又到迈阿密过圣诞节，每个地方，除了别墅所在球场免果岭费外，她在当地多个联盟球场都能享受会员待遇。

　　这种被誉为“天堂”的房产投资形式名为目的地俱乐部(Destination clubs)，这是由20世纪70年代“共享物业产权”的概念引申而来，目标客户是有一定消费能力、喜欢度假、热衷体验新鲜感的家庭。这种类型的俱乐部入会需缴纳约30—100万美元的入会费，每年还需缴纳1—5万左右的年费，即可享受一定时间的高尔夫度假别墅居住权。目的地俱乐部的入会费有定金的意思，一般的俱乐部都会承诺，退会时可以返回80%左右，会籍可以转让，也可以让子女继承。这种以时间为单位、购买房产使用权的形式起源于20世纪末，世界上首个目的地俱乐部名为Private Retreats，1998年开业，2006年更名为Tanner&Haley；目的地俱乐部在2004-2006年蓬勃发展，2007-2008年达到鼎盛。世界上最有名的四大目的地俱乐部是Exclusive Resorts、Ultimate Resort、 Quintess和Private Escapes。其中最大目的地俱乐部是Exclusive Resorts，目前已经拥有3000多名会员，并拥有超过500栋、总价值达到10亿美元的别墅。据不完全统计，美国、加拿大、加勒比海地区至少有249家目的地俱乐部，其中在2005年以39%的速度增长，据美国度假发展协会数据显示，目的地俱乐部仅在2006年一年的销售额就高达100亿美元，2007年创税则有6.1亿美元。

　　“天堂”无风暴，但阴转小雨

　　从雷曼兄弟倒台到房地美和房利美破产，由次贷危机引发的金融风暴愈演愈烈，至今未能见底，美国房地产市场衰退到了几乎无可复加的地步，据相关数据显示，2008年美国房地产市场缩水3.3万亿美元，去年美国房价预期中间值骤降11.6%，几乎六分之一的房产所有者资不抵债，其中像高尔夫别墅这样的豪宅同样受到巨大冲击。

　　如果花巨资购买一栋高尔夫别墅，也许就会在本次金融风暴中遭遇价值打折、资产缩水的情况，甚至可能成为包袱。那么，有一定消费能力、又追求品质生活，而且乐于挑战不同风格球场的人也许将会把投资的目光转向目的地俱乐部，这种新兴的房地产投资方式真能远离风暴独善其身吗？

　　2007年，目的地俱乐部的增长速度是7%，与2005年高达38%的速度差别很大，说明当时目的地俱乐部的发展速度已经放缓，尽管俱乐部会提供极好的服务：在你来度假之前，提前在别墅的冰箱里准备顾客家人爱好的食物、安排好航班、定好Tee time等等。但在财富急剧缩水的环境下，“现金为王”的观念深入人心，对于高尔夫别墅度假这种奢侈消费方式还是会略有缩减。加上经济环境不好，俱乐部别墅的价值下跌，顾客的购买力下降，让目的地俱乐部同样损失了不少生意。为此，现在很多目的地俱乐部不得不勒紧腰带过日子，缩减各项开支，如果难以维持经营，俱乐部势必将损失转嫁到会员头上。因此，目的地俱乐部只有通过增收会员的特别费用来养活自己，有些支撑不住的唯有宣告破产。

　　Ultimate Resort的主席理查德-基思感慨道：“这真是一场波及到各个角落的完美风暴！”作为世界上第二大的目的地俱乐部，Ultimate Resort在2008年兼并了Private Escapes，而前者这么一大口吃下后者却完全没有能力消化，反而让自己负荷过重，经营每况愈下，在如今销售额低迷的时期，该目的地俱乐部不得不向会员增收费用，兼并后的Ultimate Escapes目的地俱乐部需要从1200名会员中增收2200万美元才能维持经营，所幸的是，这些会员还是有能力为俱乐部负担摊牌到自己头上不足2万美元的年费，俱乐部已于2009年2月初宣布有足够的资金运转。同样，世界第三大的目的地俱乐部Quintess也在2008年底向会员增加了年费，并决定每年缩减30%的支出，俱乐部别墅数量也减少了12%。而有些会员就没有这么幸运了，2005年组建的High乡村俱乐部会员曾在建立之初快速增长，发展到375人的规模，却在2009年1月底宣布破产，总额高达2500万美元的会员费不知向谁讨回。另外，高尔夫球场已经建成，但别墅项目却无法启动的黄石目的地俱乐部也不得不搁浅。

　　但是也有例外，Abercrombie & Kent俱乐部是目的地俱乐部中比较有代表性的成功案例，它非但没有亏损，在入会费节节升高的情况下反而门庭若市，该俱乐部允许每位会员拥有股权，入会费可以直接转为股金，这样俱乐部没了资金之忧，也不用担心会员退会。其实，从长远来看，在美国及全世界，热衷于目的地俱乐部的人数量不少，并呈现增长势头，市场潜力颇大。

　　“天堂”之路并不好走

　　在低迷的房地产市场内，目的地俱乐部这种形式独树一帜，异军突起的势头正猛，对于以房地产项目为主打的高尔夫球场来说，特别是那些具备丰富旅游资源的旅游型高尔夫球场，目的地俱乐部这种形式也许是实现经营思路的突破口，实现特色经营的可行之举；然而，目的地俱乐部并非像喝凉开水一样容易操作。虽然充满无限诱惑，但路途崎岖。

　　投资目的地俱乐部最大的问题在于产权，如果以传统的入会费加年费的模式，目的地俱乐部只是相当于一个庞大的、能提供优质产品和服务的房屋租赁公司，本质意义为定金的入会费能否返还给会员很难得到保证，目的地俱乐部的意义不同于“分时共享物业”，后者是在特别法律的保护下运转，而目的地俱乐部完全是靠自己管理，尽管合同法和消费者权益保护法同样适用，尽管会员每年都支付年费，但他们并没有真正的产权。不过，Abercrombie & Kent俱乐部这种以入会费转入股本的形式就不同了，俱乐部自2005年开业以来，涨价13次，但每个阶段发售的会籍都能很快售完。

　　目的地俱乐部投资线较长，短期很难收回成本，一般而言，背后需要有庞大的财团巨头支持，并要有良好的信用记录。如果有一定数量的、已建成的高尔夫球会具备度假别墅这个功能，并能协调好相互之间的利益，目的地俱乐部也可实现。目的地俱乐部经营也不简单，会员的数量和球场别墅的数量要按一定的比例增长，据美国度假发展协会的数据，这个值一般控制在1/4—1/13之间，而最佳状态是5.5；1，也就是说，550个会员的俱乐部，拥有100栋别墅较为合理，但是，会员担心在假期这种黄金时段能否定到俱乐部最好的别墅。此外，这种目的地俱乐部的管理成本也比较高，据悉，每栋别墅每年的维护费、保险费、财产税等等加起来至少要1.8万美元。

　　对于球迷来说，能随心所欲地同时拥有一览无余的海景别墅和幽静的半山别墅，随时挑战粗犷Links风格球场和刁钻的山景球场，一年中的每一个假期都有一方好去处，这样的生活无疑是天堂般的生活。对于球会来说，这种新的经营模式如果能整合航空、旅游、兄弟球会的资源，实现双赢甚至多赢不在话下。

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　　(文/邓亚星)

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