聚焦石狮房地产市场

　　民，以居为安！安居才能乐业。人类社会发展到今天，安置“天下寒士”的“广厦”早已不缺，然而，居室随社会进步而进步，随时代发展而发展。石狮市民的居室，能否与城市发展的需求同步？石狮建成的住宅，能否与市民的需求和消费能力适销对路？这是各界有识之士和我们的共同关注。———题记　稳步增长的市场需求

　　石狮的房地产开发一直是跟着需求在走！说这话的是本市一卓有成效的房产商。他举

出例子：近两年石狮市民住房消费观发生变化，对好环境住房的需求不断增加，小区式、花园式商品房供不应求，可以说开发一个小区，卖完一个小区。现在缺的是地。

　　10多年前石狮房地产开发曾一度出现过“泡沫”，建设开发上的盲目和混乱，留下的是二三十万平方米的低品质闲置房。经过这段阵痛，石狮房地产开发已逐渐趋于理性，逐渐走向了成熟。近年来，石狮的房地产开发处于稳定发展阶段，虽然，近年市区中高档住房的开发又出现了一拨不小的热浪，但据悉，其盲目开发的混乱现象尚未显现。

　　2002年商品房建设投资13067万元，商业营业用房12694万元。本年新开工面积244413平方米，主要是商业营业房；

　　2003年，房地产投资为45846万元，其中商品房投资35297万元，经济适用房投资17389万元；

　　2004年，当年完成投资34970万元，其中商品房投资30579万元。

　　三年对比可知，石狮商品房的投建在稳步增加。另从2005年上半年可知，今年以来新开工面积237883平方米，其中住宅191725万平方米，商业营业房14499万平方米。市国土建设局城建股发出预售许可证5家，面积达81000多平方米。据悉去年该股全年共发出预售许可证7家，大多是年底才发出的。可见今年房地产开发的势头不减。

　　需求决定市场！这说明，石狮商品性房地产的需求在逐年增高。

　　不同需求，造就不同的市场

　　从售房方面看，石狮现在的购房者或需房者主要有以下三类：

　　一为视购房为投资之人，这类人购房主旨是“坐地等花开”，盼着房价增值，减去了“钱放在银行怕贬值”的担心。二为周边县市有闲钱之人，这部分人看中石狮的商贸环境和人气，从口袋掏出部分闲钱来石狮购房，久之可以增值，近者可以出租收现，今后还可自己居住，一举三得。三为石狮本地的需房者，这类人多是过去家住乡镇的成功人士和机关、企事业单位工作的年轻人，这些人中前者急着要“搬出石头房”，换个环境；后者在单位分房遥遥无期，又不甘心与父母同住，只得将满心希望寄托在购房上，但是他们对高档住宅或别墅绝不敢问津。

　　留住外来人才需要“人才公寓”

　　根据石狮“十五“规划和市委市政府《关于加快现代化城市建设步伐的决定》，在2010年，石狮市区的常住人口要发展至20万人。而据2004年统计，石狮市区的常住人口仅有6万多人。

　　有了人，才有城市；有了人，才有发展需求！石狮的人才缺口如何解决？只能靠引进和留住外来人才。而留住外来人才的重要条件之一，就是“有无房子”。据记者了解，一位江苏的染整工程师来石狮两年后就在“林边一小区”买了一套房子，还投入了20多万元装修，要在石狮“长期发挥余热”。一位在石狮开小餐馆的江西人，餐馆做大，住房也买了。说是这样比租房划算。一位四川老乡来石七八年，第二年还没混出啥名堂就在城边一小区买了套房，他对此有独特之见：“有房子，才说明你安心在石狮干，有决心、有信誉，才能有发展”。老兄所为其效果不久即显，目前他已至少在本市三个规模以上的品牌企业主管过营销，并小有名气了。

　　有关人士分析说：目前在石狮务工的二三十万外来人员中，不少是在此工作5年以上的公司中层以上的管理技术骨干，或是车间各工序负责人和老员工。在这些自称是“老石狮”的务工人员中，不少都“成双成对”，有的还早已结婚生子。他们中间不少目前仍在外面租房，他们中间，有不少人打算在石狮长期做下去，做到公司“不要了”为止。他们中也有不少人想到：“买套房子，今后干不动了，可以在这里养老，回老家还可转手卖掉”，都因“不是太贵、就是太差”而没有如愿以偿。

　　值得注意的是，这是稳定人才队伍、留住外来人才、引进城市高素质人才的极好时机，此时如果有一批价位适当、环境过得去的楼房，在石狮务工的不少白领和蓝领，目前都会在石狮买房。去年，晋江由政府出资修建了“高级人才公寓”，对“海归派”和博士后等高端研发人才吸引很大。今年石狮也有镇办仿效之法，始建“人才公寓”，但此举在石狮目前尚少，若论需求，全市9个镇办都有大量的外来人才，有不少还是企业离不开的“台柱子”。

　　有市无盘，并非是因无地

　　带土地开发性质的房地产，实际上这只是房地产开发的一部分。

　　石狮有大量旧区，有大片的石头房小街，这些由大量简易楼房和石头房组成的街道，早已不适应现代城市发展和人民群众的居住要求，应适时进行改造重建。专业人士这样说，未来石狮城市的发展水平和速度如何，在很大意义上，取决于这些旧区的改造程度和效果，若能及时“旧貌换新颜”，石狮城方可及时赶上现代社会和现代经济发展对城市综合环境的要求，石狮完全可能搭上新一轮发展之车。因为，现代社会经济的发展，在很大程度上取决于现代城市的发展。

　　对此有人说难，因为石狮旧区的不少土地握在私人手中。但有人这样建议：若某一单位能以良好的商业信誉和较强的经济实力为引力，吸纳分散的建设用地以股份形式投入成片开发建设，完全有可能解决好用地问题和旧城改造难题。关键是投资者和开发者要摆正“心态”，将其赢利预期放在合理的住置。

　　在石狮也有一些建设用地，不过目前这些用地大部分已被征用，部分长期未建成了“闲置地”。石狮市委市政府已出台文件，对超期未建的闲置地进行收回。虽然，此项难度很大的工作刚刚起步，但决心已定，效果必成。近期，国家有关部门再次出台了有关加强闲置地监管的政策，要求“对两年未开工的住房项目再次规划审查，不符要求的予以撤销”。在国家相关政策的进一步调控下，石狮的闲置地定能相继尽快投建。

　　购房者眼中的房价

　　一些开发商持这种观点：目前石狮房地产不存在什么泡沫！但是不少购房者却有不同看法：

　　一位施姓的需房者分析说：石狮的商品房如果单从价格上看，目前比厦门、泉州要低一些，石狮的商品房综合价在3000元左右/平方米，泉州市区商品房的综合房价在3500元4000元左右/平方米，厦门的商品房的综合房价在4200元4800元左右/平方米。但是石狮的环境与厦门和泉州要差很多，从综合环境、建筑品位、房价等因素看，应该说———石狮的房价偏高。

　　记者在采访中明显感到，当今的购房者主要是想要一个较好的居住环境。大仑的蔡先生在五年前早已走出石头房，在湖东一商住楼买了一套150平方米的住房，市人民广场建好后，绿地茵茵，风景如画，周边建起的几幢小区惹得他见异思迁，于去年就在临近草坪的地方新买了一套170多平方米的住房。觉得这才有个“现代生活”的样。这是石狮的“老板”一族。但是石狮更多的“上班族”却对这些价位较高的住宅区不敢问津，一些在石狮的“外地白领”想买房，也只得望楼兴叹。

　　“有钱人”也关心房价

　　7月5日，记者来到市物监所咨询，据该所有关负责人介绍，目前物价管理这方面尚没有相关文件出台。他分析，石狮是个小城市，商品房的紧缺程度不大，一些炒房者炒不起来，因而这方面的反映不太强烈。但记者在市公务大厦了解时，却听到这样的议论：石狮目前的商品房太注重商业价值，生活价值较低。售价偏高，而实际上无论配套设施、城市环境、还是小区环境，都谈不上高档。

　　不久前，厦门的专家来石狮研讨房地产问题，对石狮的房地产这样评价：大都是家族企业开发商，素质不高，实力不强，几乎没有配套设施完备的小区。有的小区功能不清，楼距太小，车位不足，绿化面积不达标；有的号称“豪华小区”的小区，也建成了“水泥林子”。

　　对于房价和质量，近年来石狮购房者对商品房的投诉在不断增加！虽然购房者不少是“有钱人”，但维权意识仍在不断增强。前两年，就曾发生过某小区100多位住户联名投诉开发商事件。近年来不少购房者更对“建筑质量问题”、“绿地缩水问题”、“配套设施问题”、“服务设施问题”、“小区道路的宽窄问题”等等提出过投诉，虽然，看起来购房者没有直接对商品房的价格提出投诉，“房价过高”的呼声也不多，但是，以上对于诸多问题的投诉，实际已经直指了价格。

　　“好居处”不等于“高档豪宅”

　　好的住宅区，就一定是别墅式的豪华住宅？这实际上是开发商的误导。在普通消费者眼中，他们对舒适的居住区和居室的要求并不是高不可攀的。

　　一位在公务大厦上班的小张这样描述：小区内不是楼房挨着楼房，不是到处都是垃圾，没有什么噪音，区内有一些绿色的草坪和必备的活动场所，有这样的住房就可以了，住房并不要求很宽，装修也不追求高档。

　　另一位在延年路开小店的林小姐也说：我想买房是因现在住的环境太差，一出门不是车就是货，要么就是垃圾和污水。我对住房的要求并不高，只要不是住在到处吵吵闹闹的“水泥林子和石头屋”中就行。

　　据记者对在本市机关或企事业单位工作的普通工人员调查得知，除单位购买后分配的住房外，这部分人几乎没有多少人能自己掏钱住进豪华小区，不少人还在企盼经济实惠并环境较好的“经济小区”。近两年，石狮搬出“石头房”进入“小区住宅”的人，几乎所有都是看中了“那块绿地、草坪和环境”，而对所谓“别墅类高档住宅”则大都没有多大追求。

　　这一现象在石狮表现得尤为突出。在石狮这一特殊环境，虽然基本上没有经济适用房的建设规划，但看中环境、“买个好环境”的想法却与日俱增。国家有关部门近期出台政策，各地相应增加城市经济适用房的建设用地，但石狮的土地已屈指可数，目前石狮不少招商引资的好项目都急等用地，靠政府划拨大片土地来建经济适用房不大可能。因而有识之士这样认为，有关部门应进一步调控高档商品房建设用地，有效地控制房价上涨，实际上就是创造了“经济适用房”的建设土壤。

　　房地产不仅仅是住宅小区

　　据有关部门解释，房地产包含地产开发与商品房投建两大部分，而商品房建设，又包含住宅和商业用房两大部分。不久前，一位福州来的业界人士曾支招，在石狮进行商业用房开发，兴许更有市场空间。

　　石狮九二路东段商业街的建设，就是一个“商业用房”类房地产开发较为成功的例子。此项目是政府出面对旧区进行改造，旨在建设城市，政府进行规划设计、拆迁，原有土地使用权持有者和房产拥有者按拆迁面积多少出地、出资，并得到相应建成后的商住房面积分配，政府不赚一分钱。据悉，目前凤里镇中路建设也将采用此成功之道。

　　这种开发主体仅为一种形式，根据现行的政策导向和发展趋势，今后更多的旧区改造，还可在政府的切实控制下，由民间按市场规律进行商业运作。有关人士建言，石狮有条件的房地产公司不妨换个思维，将目光放宽一些，将视点放远一点，能否将参与旧区商业用房的开发也纳入业务范围之中，在严格按城市总体发展规划建设的前提下，服从市政府的总体调控，根据城市发展速度和进程，有计划有步骤地进行分区分片的旧城改造。只要开发商将利润控制在合理的范围之内，不以牟取暴利为目的，不以偷工减料为手段，以市场运作完成石狮的旧区改造是可行的。

　　能否将“回批地”用起来

　　几天前，记者在市国土局规划股，见到了我市新近制定的《石狮市东区控制性详细规划》，在此《详规》中，不少“居住组团”跃然纸上，并且每一个“组团”面积都不小。

　　在这一象征着石狮新区未来的“详规”中，还明确提出“加快形成行政服务区、教育科研基地、文化休闲区、新时尚生活居住区和商业繁荣区，以高品质的城市功能，带动人流、物流、资金流、信息流向新城区转移，为推动旧区改造创造条件”。

　　值得注意的是，目前“东区”有近千亩“回批地”分散在村民手中，也就是说，东区建设不可避免地要将“回批地”集中利用。这是一个很好的开发方向！以总体的规划和良好的发展前景为磁力，将一小块、一小块分散在村民手中的回批地集中起来，统一开发，统一建设，避免盲目建设和一家一户无序建设可能产生的“步调不一”和杂乱无章。

　　国土部门表示，目前，一些村要以村为单位，牵头组织对于“回批地”的统一开发建设，这固然比由村民各人自行其事要好，但每个村的素质和实力也不尽相同，所以以村为单位进行开发建设也不尽如人意。有识之士这样设想，能否由镇政府牵头，让国有开发公司或信誉好、实力强的专业公司参与进来，在严格按要求招标的前题下，对“回批地”进行有序开发建设，其效果将会更好。

　　7月10日，石狮地税局税政科证实，该局已完全按国家相关政策要求，开始对石狮“二手房”转让环节征税。

　　国家建设部等七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中，要求进一步规范市场秩序，严查违法违规销售活动，包括开发商的虚假广告、开发公司资质以及房地产中介活动等等。紧接着，央行对房地产高档商品房建设的货款利息至少提高了0.2个百分点。国家税务局，在征税上对二手房转让进行调控，对购房不足两年限的不同转让房产者加收相应税收等等，制定了一系列稳定房价和限制炒房的措施。对于这些措施，石狮相关部门根据实际情况的不同，已有针对性地着手实施。

　　有关人士认为，虽然石狮目前房地产盘市不大，房价还未炒高，但是有关部门仍需出台相应调控措施，同时加大对“闲置土地”的清收力度，防止因“土地变相转让”的价增而引起的房地产价高。有效控制商品房售价，一方面进一步稳定房价，另一方面促使房地产的开发建设跟上、并适应石狮的发展需求，为加快现代化城市建设步伐和城市水平的提升服务。（记者罗和理文/摄）　1、国土资源部四大措施调控房价

　　一是加大土地供应结构调控力度，增大普通商品房和经济适用房用地供应比例。二是加大闲置地清理力度，积极盘活建设用地。三是采取税收调控等多项措施打击非法炒房行为。四是加强土地供应和地价动态监测并及时公布。　2、武汉强有力遏制“炒房”

　　房地产开发项目开发商不得收取诚意金、发放购房金卡、排队发号、内部认购等,不得以任何形式收取订金或预付款；禁止炒房号和楼花；禁止假退房真转让的炒房行为和私下转让商品房；房地产开发项目在未取得预售许可证前，不得以任何形式发布商品房项目及销售信息。　3、广东出台措施遏制乱“圈地”

　　在推进房地产业发展中加快“政府补位”步伐，力争让规划领着开发走。该省已出台具体措施，遏制房地产开发商胡乱进行大盘“圈地”。　4、浙江三项措施规范房地产开发

　　一、会同土地管理部门，研究制定土地招投标最高限价措施，稳定商品房价格，确定合理的土地招投标价格，实行土地招投标综合评价制度；

　　二、会同土地管理部门合理确定土地供应规模，加强土地供应的动态管理；

　　三、会同各级商业银行，加强房地产贷款的控制，严格贷款条件。

　　5、云南五项措施改善房地产市场环境

　　一是营造良好的社会舆论环境，支持和鼓励职工通过规范市场购买或者换购住房，改善住房条件，提高居住水平；二是规范住房建设收费，保持合理房价。三是中小城市要结合加快城市化进程，制定优惠政策，鼓励外来人员购买商品房进城落户。四是有关部门简化审批手续，取消“落户费”、“增容费”等类似费用；五是公积金管理部门简化手续，提高公积金个人住房贷款发放比例。