转卖房屋节税有良方

　　转卖房屋节税有良方

　　买房时保留发票，到卖房时可减轻各种税负

　　据调查，目前很多人对购买房屋需要缴纳交易税和契税等已较为稔熟，而对于索取发票一事却往往忽略。有关税务专家提醒消费者，无论是购买新房还是二手房，都一定要索取 发票，这样，将来卖房时可以向税务部门出示该发票，从而省下一大笔钱。

　　保留发票未满一年转让

　　只需按差额缴纳营业税

　　李小姐近日成功地转让了半年前购入的单位，在缴费时发现自己需要缴纳的营业税费要过万元。李小姐想起她的同事不久前也曾转让过买入未满一年的房屋，转让价与李小姐的单位相差无几，但同事当时只缴纳了数千元营业税费。李小姐非常疑惑，为什么自己就要比同事多缴纳数千元税费呢？

　　针对李小姐的疑问，广州市地税局有关负责人作出了明确的解释：出现这种情况主要是李小姐在转让楼盘时无法向税务机关出示有效的发票凭据，因而无法享受相关的税收政策优惠。根据税法规定，“单位和个人销售或转让其购置不满一年的不动产和受让的土地使用权时，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。因为李小姐当初买房时根本没有向开发商索取发票，所以她无法给出自己在得到这套单位时花费金额的证明，因此，李小姐在转让单位时只能以全部收入为基础缴交营业税费。而其同事因为保留了发票能够证明自己当初花费的金额，因此，只需要以转让房屋获取的差额收益为基础缴纳营业税费。这就是李小姐比同事要多缴纳营业税费的原因。

　　凭发票再次转让

　　综合税负都减轻

　　据市地税局解释，如果营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；如果这一款项是支付给境外机构的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

　　据了解，如今虽然很多人都买了商品房，但其中很大一部分人根本没有索取发票的意识和习惯，有的甚至不知道自己有权利索取发票，一些通过中介买房的也仅仅收到中介开具的收据，这导致需要发票作为凭证享受税收优惠时却无法出示。市地税局提醒纳税人，在购入不动产时谨记索取合法的地税发票，不仅可以保护自己的合法权益，同时可在再次转让时减轻税收负担。

　　市地税局有关人士举例并算了一笔账，王先生数月前购买了一套50万元的商品房，现在房价涨了，到中介机构放盘可以卖到60万元，那么在这次转让中，王先生如果手中有发票这一购房原始凭证，那么他在向税务部门缴纳营业税时，只须按销售价60万元减去购入原价50万元后的余额10万元乘以营业税率5％来计算缴纳营业税，这样，王先生应缴的营业税仅为5000元。但如果王先生当时购房时没有索取发票，这次转让房屋就只能以60万元全额计算营业税了，按5％计算为3万元。这两种情况对比，有发票比无发票可省下2.5万元的营业税。

　　此外，王先生转让房屋时，还应交营业税额附征城市维护费、教育费附加。由于有无发票造成的营业税计算有差异，相应的这两种费用也产生了差异。这样，王先生如果有发票又可以省下相当一笔钱。

　　售房不给发票可举报

　　据调查，目前购房者除了没有主动索取发票外，还有一个原因就是不少开发商打着如不开发票可给更大程度“优惠”让利的幌子拒绝开发票。对此，广州市地税局有关人士指出，遇到这种情况一定要据理力争，必须拿到发票以保障自身的权益。

　　该人士指出，作为合规合法的开发商，都会主动给购房者开发票，如果消费者遇到不主动开发票的，就说明该开发商有偷逃漏税的嫌疑。坚持开发票，一方面是为了维护国家税法尊严，制止违法违规行为；另一方面，索要发票也是为了维护自己的合法权益，减轻自己的费用开支。因此，无论是一手房交易还是二手房买卖，都要向开发商或房产中介索取发票，如被开发商或房产中介机构拒绝，可及时向当地地税机关举报。

　　本报记者　朱桂芳　通讯员　植秀颜　文迟

　　个人卖房应缴纳哪些税？

　　个人销售房屋涉及到地税局主管的税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税及土地增值税。即对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，个人购买并居住不足一年的普通住宅销售时，按销售价减去购入原价后的余额为营业额计算缴纳营业税，并按应交营业税额附征城市维护设费、教育费附加。

　　个人销售自用房达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，其所得暂免征个人所得税。

　　个人销售自用年限不足五年且有增值额的房产，按售房收入全额依1.3％的征收率计征个人所得税。

　　个人销售自有房产无增值额的，当事人必须出具房产原值凭证、买卖合同、过户及其他有效证明等，经主管地方税务机关核准不征个人所得税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　据了解，以上个人销售房屋涉及到的地税各个税种，广州市地方税务局委托广州市房屋调换总站在房屋产权转移过程中代征。

　　朱桂芳