广州楼市投资黄金期来了

　　在连续阴跌了8年之后，广州楼价2004年上涨18.8％

　　广州楼市投资黄金期来了

　　最新统计数据显示，广州楼市在连续阴跌了8年之后，去年突然上涨18.8％。虽然如此，有专家仍认为：广州楼价与北京、上海等城市相比依然过低，2004年只是恢复性增长，今 年还会继续上升。

　　对楼价上涨，有关政府部门岂甘听之任之？！2月2日，广州市国土房管局下发紧急通知：从2月4日开始将开展为期一个月的检查。业内人士指出，此举名为严查预售许可证，实际上是借此打压楼价。

　　政府出面干预，发展商如坐针毡，但对于广大投资者来说，绝对是个好消息：楼价上涨不可逆转，趁下一轮涨价还未开始，急于购房投资的你为何还不出手呢？

　　新房投资机不可失

　　2004年国土资源部加紧了地根紧缩政策，不但要求从严批复建设用地，而且发布71号令，要求从2004年8月31日起所有经营性土地一律都要公开竞价出让，并要求如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。

　　受地根紧缩政策影响，2004年广州市一手住宅交易均价达到4618元／平方米，比2003年上升了18.8％，成为8年来一手住宅房价首次回升的拐点。但业内人士认为，虽然去年楼价似乎不可思议地飙升了18.8％，但依然具有很大的上涨空间。一方面，土地实行公开招标拍卖之后，去年成交的土地价格一块比一块高，意味着以后的开发成本越来越高。2005年我国将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，继续收紧地根，将进一步刺激地价升值。另一方面，广州与经济发展水平相当的上海、北京等城市相比，楼市价格还相差悬殊。以上海为例，去年上海住宅商品房均价水准为6385元，而且还在不断上涨，去年涨幅达到14.6％。

　　在日前举行的广东房地产协会年会上，有专家指出，广州的楼市还处在价格的“谷底”，去年的上涨只是8年来下跌的恢复性增长，今年至少还将上涨10％，并呈不断上扬趋势。

　　据了解，前段时间，番禺、白云、海珠、黄埔等各区均有大量新盘新货推出。据不完全统计，海珠区春节期间上市的新货接近2000套，番禺区的新货上市量至少1000套以上。祈福新村推出晓峰园新一期700套洋房单位；天河区以小户型为主的南国嘉园苹果城首推510套单位；此外，万科城市花园、云山诗意、时代美居等均有新货推出。今年春节楼市不仅新盘新货多，而且不少开发商为了促销，在春节期间还推出各种优惠措施，如在规定时间内推出一定套数的“特价单位”，为投资者提供了入市的良机。

　　二手楼市可以淘金

　　以前，买房子多是追着一手走。随着经济不断增长、社会各方面不断变化，人们的搬家次数不断增加，这一观念正在受到冲击。加之一手楼房存货量越来越少，而价格高企，二手资源越来越多，价格仅是一手房的1／3到2／3左右，许多购房将目光转向了二手市场。目前二手市场日趋火热，均价也随一手楼市的大幅增长而增长。但二手市场还不是很成熟，价格并不均匀，因此到二手市场投资，很可能淘到金子。

　　广州市国土房管局的资料显示，2004年广州10区二手住宅市场成交面积达到566.84万平方米，同比增长43.9％；交易金额为156.37亿元，同比增长50.89％；住宅均价同比上涨4.9％，达到2759元／平方米。二手房成交量占同期房屋交易总量的比例不断提高，目前已达到44.70％。

　　业内人士认为，二手楼市的交易会越来越旺，房价也会随着一手楼的上涨而呈上升趋势。但单凭目前5％左右的涨幅来投资二手房，还是具有很大的风险，盈利的关键在于利用二手市场的价格不均匀，寻找升值潜力比较大的物业来投资。如番禺区华南板块与洛溪大盘中，楼龄普遍偏低，单价多在2000多元至3000多元之间，部分价格甚至低于2000元。如果在番禺找到价格较低的项目，随着广州新火车站的动工、南沙大开发、地铁三号线首段开通等市政利好不断传来，无论出租还是出售，坐收其利都不在话下。

　　此外，海珠区地铁二号线沿线物业也很有投资价值，去年该地段房价上涨了近10％，投资回报率达到8％以上。老城区由于一手住宅稀缺，二手市场已成为交易的主角，占近7成。越秀南部北京路、一德路、惠福西路等多条商业路段交易红火。受住宅本身素质影响，二手房的成交价格差距较大，为投资者提供了更大的淘金空间。东山区教育资源丰富、天河区白领一族买租房活跃，都是二手投资的好地段。

　　广州房地产中介现已达到1057家。由于竞争激烈，中介不断推出新手段吸引客源。很多小型中介将佣金降低至1％左右；而满堂红、顺驰、中原、合富辉煌等大中介行推出独家放盘、免费评估、抽奖活动等方式给予消费者优惠。中肯公司率先推出“免佣地产”，只收取消费者服务费，而不收取佣金，消费者最低只花10元，就能买到想要的房子。相比以前，消费者购买二手房更加省钱、省时、省心。

　　别墅增值毫无悬念

　　2003年2月18日起，国土资源部连发三道禁令，叫停别墅用地供应。2004年8月5日，省国土资源厅公布了《2004年经营性房地产项目用地计划》，要求停止别墅类用地的土地供应。日前，国土资源部有关负责人在一次会议上明确表示，2005年，继续从严实施地根紧缩政策，严控高档房地产用地。至于何时恢复别墅用地，目前尚无定期。

　　今年春节，别墅市场新货上市量达到上千套。南部板块的珊瑚湾畔、锦绣香江、华南碧桂园以及清华坊与广州雅居乐等楼盘，总推货量近550套；北部板块金碧御水山庄、南航碧花园、五溪御龙庭、雅宝新城、泰湖山庄、雅居乐雍华庭等别墅项目保守估计有600多套；东部板块翡翠绿洲、凤凰城等在推别墅数量估计在300套左右。

　　土地“断供”，使别墅项目增值毫无悬念。番禺区2003年别墅均价每平方米5765元，2004年二季度升至6773元，三季度升至6866元，几个月之内升幅超过1000元；去年白云区别墅均价升到6500元左右；花都区别墅的价格升幅也很大，2004年第三季度均价为4800元；东山区二沙岛别墅和天河区珠江新城的珠江别墅均价达到23500元以上。

　　在广州郊区，仍然有一部分别墅价格还比较低，特别是一些联排别墅甚至还低于市区普通商品房售价，为今年的别墅增值预留了足够的空间，更为投资客提供了巨大的商机。随着供应日趋减少，广州别墅价格将持续稳健攀升，投资别墅回报率将相当可观。

　　商铺仍是投资热点

　　去年11月份，广州华置行房地产顾问有限公司投入1600万元对上下九华置广场全面重新包装。据了解，短短几个月内，黛贝女装、法国自由行皮具、红蜻蜓等数十家国际知名品牌店就已进驻，并共同举办“华置新春优质购物节”，结果人头涌涌。据其招商总监朱志文介绍，目前首层二层已招商完毕，3月18日便可正式试业。

　　朱志文认为，广州经济发达，人们消费水平较高，零售业经营火热。特别是上下九等传统商业圈内，商铺市场交易非常活跃。商铺投资也一直比较稳定，投资回报率一般都能够达到10％。

　　正因为如此，近年来，商业地产在广州如火如荼，正佳广场、国际玩具城、颐高数码广场、五月花商业广场、广州国际轻纺城、华林玉器城、盛贤纺织(布艺)城、盛贤数码电器城等陆续开张。仅去年新上马的新商业项目，总推货量就有60万平方米。今年，这些新项目仍然是市场的主力货源。

　　业内人士指出，商铺投资也要赶早。因为随着商业地产的逐渐成熟，特别一些大型商业SHOPPINGMALL，为了方便整体运营，开发的商铺开始以租为主，而不再销售给小业主。虽然这种模式还没有全面铺开，依然有很多大型商业地产项目出售商铺，但热衷于商铺投资的消费者还是要注意，挑选中意的商铺要趁早。

　　本报记者　李有祥