承租与共住谁有拆迁补偿权

　　在拆迁过程中，往往存在着各种复杂的利益冲突，而其中对于拆迁补偿的问题往往争议最多，在9月的“律师说法”里曾经谈到过同住人是否有权获得房产继承权的问题。而近日，本栏目又收到一位同住人的来信，其中谈到了有关拆迁赔偿的诉讼。在拆迁过程中，对于拆迁补偿往往争议最多。这期的“律师说法”栏目也将根据以下这个案例，对于工房的拆迁补偿问题进行一些分析解释。

　　案例：

　　多年以来，当事人王某与其外祖父顾某一直共住于上海宜山路一工房的三楼，顾某之女小顾与其夫江某共住于该工房的二楼。该工房二楼与三楼虽同处于同一建筑，但分别办理了两项租赁证。其中二楼租赁证记载的承租人为江某，三楼租赁证记载的承租人为顾某。2004年2月，顾某因病死亡。

　　2004年5月，该工房因旧城改造需要拆迁，上海某拆迁公司分别与王某、江某达成拆迁安置补偿协议，各支付王某、江某拆迁补偿款25万元、30万元。但小顾却认为王某不应受领三楼拆迁补偿款25万元，而且还向当地人民法院提起诉讼，要王某返还房屋拆迁款10万元。

　　那么作为共住人，王某是否有权利获得这所工房的拆迁补偿，而小顾的诉讼又是否算是合理合法的呢？

　　律师分析：

　　本案其实涉及到共住人和承租人两方面是否都有权利获得工房拆迁补偿，同时，对于拆迁补偿的获得范围也需要进一步限定。对此，记者采访了上海市中茂律师事务所沙文韬律师，他认为本案主要是以下三点最为关键：

　　1、当事人能否获得三楼房屋拆迁的补偿款？

　　上海市《城市房屋拆迁管理实施细则》第54条第2款规定：拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋，归房屋承租人及其同住人共有。

　　根据该项法律规定，当事人王某能否享有三楼住房的拆迁补偿款关键在于认定他是否构成该三楼住房承租人顾某的同住人。关于房屋租赁同住人身份的认定，上海市房屋土地资源管理局2001年下发的《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干规定的通知》第9条规定：《细则》第54条中的同住人，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋已实际居住生活一年以上，且本市无其他住房或者有其他住房但居住困难的人。根据该规定，王某显然构成三楼住房承租人顾某的同住人，享有该住房拆迁补偿的权利。

　　2、小顾是否有权获得三楼房屋拆迁的补偿款？

　　作为三楼住房承租人顾某之女的小顾，是否有权获得三楼房屋拆迁的补偿款，取决于其能否继承其父顾某的直管工房承租权。需要注意的是，租赁直管工房与租赁私房的法律性质不同，前者需要办理房屋租赁证方可生效，承租人可终身享有居住该房屋的权利。我国司法实践一般认为，工房承租权（使用权）属于物权，可以继承。而基于私房租赁关系产生的租赁权属于债权，是不能继承的。由于小顾乃三楼工房承租人顾某之女，有权继承其父亲的工房使用权，因而有权获得三楼房屋拆迁的补偿款。

　　3、小顾是否有权请求当事人返还10万元房屋拆迁补偿款？

　　由于小顾可以继承取得被拆除工房的承租权，而王某是被拆除房屋的承租人的同住人，根据上海市《城市房屋拆迁管理实施细则》第54条第2款规定，小顾与王某对被拆除房屋的拆迁补偿款形成共有关系。根据《民法通则》的规定，共有人划分共有财产应按照份额或者共同拥有共有财产。而现在拆迁补偿款仅归属于王某一人所有，显然构成不当得利。当事人对超出其应得份额的拆迁补偿款应返还给小顾。

　　建议当事人王某和小顾能够在了解具体法规的情况下，采用协商调解的解决方法，将此事在庭外解决，避免矛盾激化。

　　童轶君