文王云龙
新年临近，在大家翘首企盼年底分红的同时，各大银行和理财机构也早已“惦记”着各位即将“增肥”的个人财富。然而，就在个人理财产品争相抢夺市场的时候，另一种高收益理财产品———房地产信托已经成为百姓投资的热点。
什么是房地产信托
房地产资金信托为何如此抢手，该如何投资，应注意些什么？日前在上海举办的住交会上，联华国际信托投资公司常务董事总裁李晓东曾对房地产信托的情况做过介绍。
所谓房地产信托，是指以房地产项目为融资对象的一种信托产品。目前国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托给信托公司，由其将资金集合起来投资于房地产领域，并将所得利润按投资金额进行分配的一种信托行为。
6％高收益吸引投资者
《东南快报》14日报道，福建联华国际信托投资公司上月公开发行的房地产信托计划———珠海太和商业广场开发贷款项目集合资金信托计划，5000万的资金份额短短两周就被预约一空。业内人士表示，房地产信托产品最诱人之处便在于其投资收益。由于投资对象不同，与目前银行人民币、外汇理财3％左右的年收益率相比，信托产品的收益率一般都在5.5％以上，此次的太和项目，预期年收益达到了6％。
联信筑城房地产金融服务公司高级业务经理徐晓钢在接受记者采访时介绍，在目前情况下，房地产信托普遍具有较高的收益。从已发行成功的信托产品来看，普遍的收益率在4.5％－6％之间，更有部分产品最终收益在6％以上，远远高于一些其他投资品种。房地产信托的高收益性，主要有以下两方面的原因：
1、中国目前房地产行业是高利润行业
在很多人眼中，房地产属于暴利行业，那么其利润到底有多高呢？根据国土资源部一项调查显示，房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％到40％，远远高于其他行业的平均利润率水平。同时，房地产开发是一个资本密集的行业，一般大众很难参与投资，开发商的集资来源也受到严格限制。房地产信托的出现，打通了普通老百姓进入房地产行业、分享行业高速增长及超额利润的路径，创造了一个全新的投资机会。正是由于房地产行业的高利润率，使其能承担更多的财务费用，给信托投资人以较高的回报。
2、房地产融资方式改变带来机会
由于资本市场的不发达，在我国房地产行业融资渠道单一，主要是通过银行贷款，60％以上的资金来源于银行，既增加了银行金融风险，又不利于这个行业的长期稳定健康发展。随着国家宏观调控政策展开，银行对房地产行业贷款从总量和资格上进行了更严格的控制，迫使各个开发企业拓宽融资渠道，寻找新的资金来源。
信托有制度灵活、量身打造的特点，非常适合与房地产行业结合，因此房地产信托逐渐成为开发商最为重视的融资方式之一。为了能抢占市场机会、加快项目开发进程，开发商也愿意给信托投资人以较高的回报，以获得足够的开发资金，建立起新的融资渠道。
高门槛成为投资障碍
然而房地产信托并非一帆风顺。业内人士认为，由于信托规模有不超过200份的限制，目前的信托产品门槛一般较高。以珠海太和项目为例，该项目的投资起点为10万元，而目前银行理财产品的投资起点大多在1万元左右。高门槛成为中小投资者投资信托产品的障碍。
此外，目前信托计划一般在3年之内，由于流动性较差，期限普遍偏短，超过3年信托计划不受投资人欢迎。同时，受规模和期限的限制，国内目前信托主要是以贷款和投资的方式用于房产开发环节，而国外最常见的则是投资购买成熟物业，获取租金收入。
业内人士表示，近期银监会颁布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》规定，信托公司满足一定条件可不受200份合同限制，这意味着单份信托产品的数额将降低，原先受到高门槛限制的中小投资者将有机会通过信托，分享房地产的丰厚利润。
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