谁来为小区物业“买单”

　　虽然天气在慢慢转冷，但沪上的楼市却没有因此而降温，房价涨了，相应的价值又如何体现出来呢？或许对于小区的物业管理便是其中的一大要素。记者近日特地采访了几家专门受理房产纠纷的律师事务所，但得到的结果却是，目前的房产纠纷中有一大部分便是有关小区物业管理的。

　　近日，“律师说法”栏目收到一家小区业主委员会的来信，信中谈到了小区的物业维 修基金的交付问题：

　　小区几家开发商之间相互扯皮拖欠维修基金，最近小区的物业管理费用迟迟未发，使我们的正常工作难以进行，直接损害了我们的权益。

　　A公司是某小区的建设立项单位，B公司是该小区实际投资建设单位，C公司是该小区前期物业管理企业，而我们小区业主委员会于2002年成立之后另行聘请了物业管理企业，但其后在移交过程中发现了许多问题：由于小区内部分房屋是1996年10月1日以前出售的，业主已经按照1％比例交纳了物业维修基金，但作为开发商的A、B公司未交纳物业维修基金，已移交的物业维修基金部分也未将利息移交小区业主委员会；另一方面，小区内的物业管理用房、业主委员会用房被B、C公司占用或出租牟利，至今未办理产权移交手续；而在物业管理资料移交过程中，C公司也未能将全部物业管理资料移交业主委员会。

　　希望律师能在这里就物业维修基金问题、物业管理服务用房问题、物业资料移交问题给我们作些分析。

　　律师分析：

　　由于这个案例涉及到物业公司和几家开发商之间的矛盾，上海市申房律师事务所的孙洪林律师认为应该对物业维修基金、物业管理服务用房和物业资料移交三方面进行追究和责罚。

　　1、关于物业维修基金的追讨

　　根据有关法律规定，小区的业主委员会负责小区内有关维修基金的筹集、使用和管理，有权向开发商主张尚未结清的维修基金。

　　而本案中争议的焦点在于1996年6月10日前开发商是否应当承担维修基金。根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十九条规定，该办法自2001年1月1日施行，该办法施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和管理，应参照该办法有关规定执行。因此，作为开发商的A、B公司应当参照该办法交纳物业维修基金，由于业主已经根据政府物价部门公布的建筑成本价的1％交纳了物业维修基金，开发商也应当参照相应的标准交纳物业维修基金。

　　2、关于物业管理用房的占用

　　根据《上海市住宅物业管理规定》，住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必须的物业管理服务用房，产权属全体业主所有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。在有证据能够证明现在的物业管理服务用房系小区建造过程中按照规定建设的、用于物业管理办公处的公用设施，其产权就应当属于全体业主所有。

　　物业管理服务用房通常由物业管理公司使用，其在使用过程中如果需要将富余房屋出租的，应当经过业主委员会同意，且其租金所得应当归全体业主所有，并用作业主委员会的活动经费或者补充物业维修基金，而不得由物业管理企业占有。

　　3、关于物业资料的移交与归还

　　物业管理档案是小区物业管理过程中的重要凭证依据，其所有权应当为全体业主共有，作为物业管理公司也应当建立和保管物业管理档案、财物账册等物业管理资料，并在物业管理服务关系终止之后移交给业主委员会或下任物业管理企业。物业管理资料大致可以分为两部分，一部分是由房产开发商移交的有关小区物业建设的相关原始档案资料，如各类物业设施的验收接管档案、公用配套设施的合同资料等；另一部分是物业管理企业在物业管理服务过程中所形成的物业管理资料，物业管理企业应当全部移交。

　　文童轶君