近年来，有关新建商品房住宅小区会所的归属与经营管理纠纷越来越多。上海嘉定区、徐汇区、普陀区等基层法院均受理了类似纠纷案件。而“律师说法”栏目也在不久前收到一封读者的来信，信中谈到了关于小区内会所纠纷的问题。
律师，你好：
我是“律师说法”栏目的忠实读者，当初在购买上海市普陀区“大华清水湾花园”的房屋时，上海华运房地产开发有限公司（下称华运公司）为该小区开发商。在“大华清水湾”的销售广告、售楼书等各种宣传资料及其网站中，宣称“大华清水湾”有“3700平方米小区会所”，小区会所包括“韵律操室，棋牌室，儿童益智游戏室，网络阅览室，桌球、撞球室，健美中心，室内恒温游泳池，按摩室、桑拿房，棒球练习场，信息交流吧，物业管理中心，商务中心，健康检查中心”。而华运公司也在与我们这些小区一期业主所签订的《商品房预售合同》中对小区“会所”作了承诺。
但事后华运公司却将包括前述“会所”在内的凯旋北路1495号地下室至五层及1555弄2、3号地下室至六层全部转让给了上海申新（集团）有限公司（以下简称申新公司）。申新公司将凯旋北路1495号的房屋出租给了徐某用于商业运作，徐在该处投资设立了上海清水湾休闲俱乐部（以下简称俱乐部），并由俱乐部代表其履行房屋租赁协议的一切权利和义务。俱乐部于2004年5月18日正式对外开张营业。
至此，我们这些业主发现华运公司所承诺的“面积达3700平方米的会所”不见踪迹了；凯旋北路1495号四层、五层成了“俱乐部”，而且该“俱乐部”乃是“超五星级豪华”大浴场的一部分，而凯旋北路1555弄2、3号五层至今大门紧闭，原告无法知道其用途。
请问，我们这些业主是否能向法院提起诉讼，要求责令华运公司、申新公司、俱乐部履行承诺、恢复小区“会所”。律师解答：
对于本案，记者特地采访了华东政法学院房地产法研究所副所长、上海市中茂律师事务所黄武双律师，他认为在这样的情况下法院完全有理由接受诉讼，并向责任方要求恢复其所承诺的会所。而要真正解决这类案件，还必须从以下几个方面进行分析：
1、会所的归属问题
我国现行法律并未对“会所”作出明确规定，但上海市房屋土地资源管理局出台的《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》（沪房地资市［2003］230号）第一条规定：“本通知所称商品住宅项目附属会所（以下简称会所）系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。”这一解释基本把握了附属会所的基本特性，即向业主提供休闲健身娱乐的场所，属于商品住宅项目的附属建筑。
那么会所究竟是归开发商还是全体业主共有呢？这个问题应区别情况对待。首先，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中明确约定会所的归属去向。其次，即使商品房预（出）售合同未明确约定的，也可以根据会所的建筑面积是否已经分摊来确定其归属。如果会所的建筑面积已经分摊进入销售成本了，则该会所应归属全体业主共有，否则会所应归开发商所有。
2、会所的登记与使用
根据前述沪房地资市［2003］230号文之规定，会所所有权由房地产开发企业保留，房屋土地调查机构在预测或实测建筑面积时应按“会所”认定其建筑类型和房屋用途，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均应按“会所”登记；房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。
3、会所的经营方式
会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式以及具体的服务功能，开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确；商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。如果合同未予约定的，可以将会所对外开发经营，但应以不影响业主对会所的利用为前提。
由以上三点不难发现，由于房地产开发商将会所承租给第三方，而会所的承租方也没有按照销售合同的约定进行使用，因此，利益受到侵害的业主有权要求承租方恢复原本的会所功能，并可按照销售合同中的违约细则要求房产商进行赔偿。文童轶君
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