居住变革之路

　　居住篇

　　2004.11

　　万科的城市化

　　万科的住宅开发，注重和城市进行有机衔接。但万科的城市化思路和广州华南板块大盘的“各自为政”不同，万科提倡开放住区，将住区作为城市的有机组成部分，而不是独立于城市的“城中城”。万科这种开放式住区实践的思维源泉来源于万科一直在坚持的城市化思路。深圳万科常务副总经理、国家一级注册建筑师肖楠指出，万科最早做地产是在城市。对城市复合功能的认识，促使万科无论在以前的四季花城还是现在的万科城，在核心思路里装的还是城市化思路，万科的项目发展无一不是从城市化的角度去考虑的。

　　1996年，万科开发位于国内首个围合式小区——深圳万科城市花园，引进欧洲城市BLOCK街区概念，并施行封闭完全的物业管理，营造出高度安全感。由此引发了深圳富裕阶层的购买狂潮，城市花园最高价卖到1.3万－1.4万元／平方米。城市花园“偶然”的成功成了万科今后住区设计城市化思路的滥觞。

　　从四季花城到万科城

　　四季花城位于深圳坂田片区，万科将BLOCK街区做为规划单元，社区以街道为序列展开，营造出开放特征，使社区生活更加便捷，丰富多彩。同时创造了一个合理的物业管理模块。在当时，全国尚无一个住区是按街道方式展开布置的，四季花城当时吸引了大批首次置业的年轻人。“这是规划带来的价值”，肖楠认为，四季花城更像是为深圳坂田的未来设计的，随着城市的成长成熟，四季花城的优势就表现得越明显。至此，万科通过研究城市来进行住区开发已经上升成为一种“自觉的行为”。

　　到深圳万科城，万科的城市化思路体现得更彻底。万科是将它放大到大区域框架下进行规划的，并引用新城市主义理论造城。坂雪岗是个产业带动型区域，高新科技产业带带动就业，形成大规模就业人口，产生居住及商业等需求。最终形成一个集工作、居住、商业、娱乐为一体的多功能综合区域(而非单一功能区域)，万科城承载了城市综合功能中的居住功能。不过，万科城在开放性方面最重要的手笔，是与住区外城市道路系统进行开放性衔接。

　　在住区组团之间，开设了一条与外部城市交通网络衔接的道路，将住区道路系统融入到城市的路网结构中。使住区不再是一个个封闭的单元，沿这条道路配套有大规模商业中心，业主从社区任何一处出行，都能在5分钟内步行到达商业中心，而外来人员要想进入组团内部，则仍必须通过管理门禁，较好地平衡了住区开放及由开放所可能引发的安全隐忧的矛盾。和四季花城相比，肖楠指出，万科城在城市化思路上，“不仅有意识，而且有理论支持”。

　　与此相应，中山城市风景花园、东莞城市高尔夫花园与万科城类似，区内道路系统与区外城市路网系统衔接，在广州、东莞，万科也均是依照城市规划，使住区与城市接驳，并享受城市资源。