文／摄王杲松
小明和未婚妻小张近日正在积极筹备婚事，可找寻婚房却让他们费尽了心思。市区的房价太贵，对于工作时间不长的他俩来说是一笔不小的负担，郊区房价还能接受，但交通实在不便。经过一番周折，小明终于通过中介公司找到了一套市中心的老式工房，虽然单价也要将近1万，但40来平方米的面积、40多万的总价是他们乐意接受的，虽然房型有所欠缺，但周边的配套成熟、交通便利，他们最终买下了这套房子。可过了不多久，小张又开始心存疑虑，因为她听同事说，老工房的价格可能要有所下降，于是她开始怀疑起当初的选择。
像小明夫妇这样的购房者在上海应该不在少数，那么老工房究竟应该不应该买，地段是不是决定房价的唯一因素，老工房买卖存在哪些机会和风险呢，带着以上问题，记者采访了一些业内人士。
现状：二手房交易活跃老工房受宠
上海的老工房一般是指那些建筑年代在上世纪80年代后到90年代初，户型是那种小型的2室1厅或者是1室、2室户，总面积一般在70平方米以下，具备一定小区规模的房子。目前占二手房的比例大概在60％—70％。
业内人士告诉记者，从现在到2008年的这段时间，上海二手房上市交易量将达到3500万平方米，其中二手商品房将占二手房供应的70％－75％。随着上海动拆迁力度的加大以及旧城改造的逐步推进，未来上海市10年房龄以上的老工房将逐步减少。但这类房源由于地理位置优越，同时面积小、总价低，因此在未来几年，老工房还将受到二手房买家的大力推崇。地段：影响老工房价格的最主要因素
地段似乎是影响房价的最主要因素，而老工房更是紧紧围绕着这个原则。记者发现，一些市中心的老工房其价格与新房或次新房价格基本持平。在市中心，老工房的房价几乎与房龄构不成关系。业内人士分析，支撑房价的最主要因素是地价，而地价在房价中占有50％以上的比例，市中心高昂的地价让老工房的价格一直居高不下，特别是一些面积小的，交通和配套比较便利的区域老工房的房价甚至超过了当地一手房的单价。
上海我爱我家房屋租赁置换有限公司运营部副经理孟昭墚告诉记者，影响老工房价格的因素还诸如，周边新楼盘的上市，道路的改建，新的轨道交通的建成、小区配套设施的完善程度等。投资：机会与风险并存
孟昭墚说，目前投资老工房还是比较适宜的。因为老工房的户型较小，单价虽然高，但总价相当便宜。1室户的总价基本在30万以下，2室1厅基本上在45万左右。一般的老式工房都具备一定的小区规模，成熟的小区一般它的公交状况都非常好。地段相对来说都比较好。这对于经济实力不是很强的消费者来说，没有很大的贷款压力。这些是买老工房比较有利的一点。只要不是恶性投资，老工房的投资风险还是很小的。
但也有人认为，老工房的价格目前已经背离了价值，加上受最近一段时间银行对20年以上的老工房不放贷款的影响，将来市中心商品房与老工房的价格差距会拉开。另外老工房还面临一个动迁的风险。同时老工房有户型上的劣势，水电煤等配套设施没有新工房那么好，这些可能都是潜在的风险。建议：选好区域和房型
不管是自住还是投资，购买老工房还是需要注意选好区域和房型。孟昭墚说，上海的徐汇、杨浦、虹口、闸北等区域是目前购买老工房比较理想的区域。他分析道，通常衡量地段的好坏的标准之一就是交通。一旦区域的交通跟上的话，对于以上地区老工房的价格提升有非常大的帮助。
徐汇的梅陇地区目前处在一个价格比较平稳的阶段，随着地铁线的延伸，对那里的周边设施有了一个全新的带动，所以那个地区已经进入了一个磨合期。而更有发展潜力的区域可能就在杨浦、虹口、闸北等地区，以前影响以上地区房价的最主要因素是交通不方便，但随着M1、M8等轨道交通的逐步完善，这些地区的老工房价格还有一个比较大的上升潜力。
从消费者的心理分析，按照上海房地产发展的趋势，房产肯定是要往周边地区延伸，而现在很多动迁后的分配房都在宝山、南汇等地段较偏远的地区，这对住惯市中心的动迁居民来说是一下子无法接受的。他们从心理上需要有一个过渡期。所以，像杨浦、虹口这样的区域就理所当然成为比较理想的过渡区域，这些区域的老工房也将成为消费者心中的香饽饽。
孟昭墚说，老工房投资最好是选择在80年代后期到90年代初期建造的房子，因为在80年代初到80年代末建造的房子所用的材料区域差别较大。另外，要看小区的配套和周边设施，这对价格的影响也比较大。房型上还是选择面积在35平方米左右和60—65平方米左右的这两种房型，因为从目前的交易量看，这两种面积的房型占了很大的比例。
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