解密房产投资的高级玩法(图)_NIKE新浪竞技风暴

解密房产投资的高级玩法(图)

http://sports.sina.com.cn 2004年08月03日10:39 新闻午报

　　优良的工具是解密高级投资的关键无论在投资界还是普通百姓生活中，房产都是一个热门话题。最近总有朋友询问笔者，为什么有些人明明买得起房，却不买房住，甘愿做一名租客，住着属于别人的房子呢？最近很热门的REITs投资又是什么？

　　假设2003年初，你住在一套价值100万元的房子里，享受着宽敞的客厅和舒适的卧室，到了年底，这套房子市值增加了30％，你心里一定很高兴，带着极大的满足感继续享受这套房子，但是在理财专家眼里，你可是吃了大亏。

　　理由是什么呢？让我们来算一笔账。年底卖出房子，扣除系列交易成本（契税、装修折旧），获得净利25万元，卖出的同时再反租回来，月租4000元，25万元扣除年租金支出，剩余20.2万元。这样一来，充分释放了这套房产的投资价值，获利20.2万元，而且并不影响你享受这套房子，何乐而不为？

　　也许你要问，2003年底我卖了房子，如果房价继续上涨，我岂不是抛出过早，如果我“捂一捂”，还能赚到更多的利润呢。别急，看到最后，就有答案了。链接什么是REITsREITs即房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts）。房地产投资信托类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型（如住宅、写字楼、仓库、零售等）和地理区域的侧重。什么是房地产信托

　　所谓房地产信托，就是房产开发商借助较权威的信托公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将社会募集的资金受托给一个具体的房地产项目，形成具有一定投资规模和实力的资金组合。然后将信托计划资金以债权或股权的方式注入房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。何谓优先受益权和劣后受益权

　　信托受益权可以被划分为优先受益权和劣后受益权。所谓优先受益权，是指优先获得信托利益的权利，只有优先受益人获得利益后，劣后受益人才能获得剩余信托利益。劣后受益权则是相对于优先受益权而言，拥有劣后受益权的投资者只有在优先受益人优先在信托利益中受偿后才能得到偿付。

　　作者简介

　　洪曦（FredHong），著名房地产金融专家；投资理财顾问；财经专栏分析师；解放军信息工程学院信号分析专业学士；国防大学军事战略学士；人民大学工商管理学院工商管理硕士；英国ISO9000主任审核师资格；sohu理财频道投资顾问；理财周刊投资顾问；交通大学、同济大学EMBA客座教授。曾任搜房投资公司总经理、安家集团资深副总裁、北京金融街首席投资顾问副总经理、美国耶鲁投资公司中国首席代表、国防大学战略教研室研究员，个人投资理财网站www．91facai．com创办人。三个不同的市场

　　不动产市场交易可以引申出买卖、租赁和REITs三个不同子市场。不同对象的买卖就可以定义一个市场。据此，房屋交易（所有权）的买卖市场交易的是产权，或者说所有权。租赁市场交易的对象则是使用权。REITs市场交易的是收益权。

　　在市场经济的高级阶段，不动产的各项权利是可以分割的，我们一般容易理解的是所有权与使用权的分离，比如房产的所有权和使用权的不同。这种权属的独立性使得不动产买卖可以细分为不同的子市场，勿庸置疑，这些子市场是高度相关的。

　　这三个市场拥有各自不同的买者、卖者，遵循各自的供给、需求曲线，因此其价格涨跌是相对独立的，由于他们交易对象所依附的根基是相同的，所以三个市场之间存在高度的关联性，而这种关联性可使我们发现投资机会。

　　不同市场的套利空间

　　首先来了解房租和房价的关系，房产价格体现的是当期市场的普遍估价，作为资产，理论上这个估价来源于未来现金收入现值的总和。如价值50万元的住房，目前年租金可能为4万元，其收益率是8％，5年以后由于折旧等各方面的原因，其年租金可能只有3万元，当年收益率为6％，当然也不排除5年以后的年租金为5万元，其收益率为10％。由于未来租金收益的不确定性及利率和贴现率的不同使房产年租金收益率不同，进而带来套利空间大小的不同。

　　再看REITs市场，中国目前还没有REITs市场，但已经存在REITs的初级产品———房地产信托。由于RE－ITs和房地产信托的特点，它与房地产不动产投资高度相关，如果结合结构融资的设计，房地产金融投资工具在很大程度上可以替代房地产实物投资，而且这个工具比物业有更好的流动性。

　　另外，信托产品最大的好处在于可以对收益权进行设计，利用结构融资提供的选择权，利用杠杆提高自己的受益。偏好风险（或对项目投资有自信）的投资者，可以选择劣后受益权的品种。比如一个1亿元的信托计划，简单地设计为90％普通收益权和10％劣后收益权两个品种，可以约定为无论项目受益如何，普通收益权的信托产品收益率为5％。由于劣后收益权享有第二分配权，因此，如果项目盈利450万元，则全部利润归普通收益权所有，劣后收益权未获分文；若盈利超出450万元，剩余部分则全部归劣后收益权所有，普通收益权仍然只享有5％回报率。反之，若亏损500万元，由劣后收益权承担，即返还1亿元×10％－500万元－450万元＝50万元的本金，普通收益权则获得按照事先约定的全部资本金和利息返还。只要亏损额不超过500万元，对于普通收益权是没有本金损失的。根据各自的资金规模与风险承受能力，投资者可以选择不同的收益权品种。

　　房产投资的高级玩法

　　回到开头提到的例子，当卖掉房产又担心继续涨价时，房地产信托是避免风险的一个好工具。如果卖掉房产，套现资金，购入信托产品，就可以避免房价继续上升带来的收益损失，同时大大提高了资产的流动性。如果自信眼光好，还可以买劣后受益产品享受杠杆效应带来的利润。

　　由此可见，有些人买房投资的同时自己租房住是完全合理的投资行为。进一步说，与单纯投资物业相比，房地产信托具有更好的流动性，降低风险成本的同时获取房价上升的收益。为博取更高的回报，偏好风险型信托的投资者还可以选择风险品种。

　　值得注意的是，笔者没有将房地产股票作为参考之一，是因为要尽量剔除人为的因素。而股票比物业和信托含有更多的人为因素。

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