文童轶君
案例：
2000年，小张租用了刘先生位于本市静安寺附近的一个店面，此后，由于地理位置靠近地铁，所以小店的生意一直十分兴旺。小张看中了这里的人气，便与刘先生签订了为期五年的租赁合同。
2004年初，小张听说刘先生欲将这家店面卖掉，便多次去找刘先生，提出欲购买这家店面。刘先生告诉小张，这间店面系他与孙先生按份共有的，现在孙先生也想购买下刘先生的应有份额。但小张表示自己愿意出与孙先生一样的价格。
几天后，在双方出价一样的情况下，刘先生将这家店面的所有权卖给了孙先生。小张因此诉至法院，认为刘先生侵犯了自己的优先购买权，要求法院确认刘先生与孙先生的房屋买卖关系无效，保护自己的优先购买权。对此，刘先生表示，此房系自己和孙先生共有的，孙先生同样享有优先购买权，自己将店面卖给孙先生是正确的。律师分析：
由于承租人的优先购买权与按份共有人的优先购买权是两个容易混淆的权利，我国的绝大多数法律教科书都没有将二者准确区分开来，为此，记者特地采访了华东政法学院房地产法研究所副所长、上海市中茂律师事务所律师黄武双律师，他提出了以下的观点：
1、承租人优先购买权和按份共有人优先购买权之区别
为了弄清这两种权利之间的区别，我们必须先要熟悉关于该两种优先购买权的法律规定。
关于承租人优先购买权的规定：（1）我国《合同法》（自1999年10月1日起施行）第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”（2）最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
关于按份共有人优先购买权的规定：《民法通则》（自1987年1月1日起施行）第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
从以上规定可以得知，按份共有人优先购买权的客体是其他按份共有人的共有权份额，而承租人优先购买权的客体乃是出租人的房屋。一个客体是权利份额，另一个客体是房屋，这是两个完全不同的客体。
2、本案的承租人张先生并不存在优先购买权的基础
从以上分析可知，如果房东出售的物即房屋，则承租人享有优先购买权；如果房东出售的是权利份额，则只有按份共有人享有优先购买权。从本案的案情可知，房东刘先生乃是出售其所拥有的共有房屋的权利份额而非共有的房屋本身，因此，作为按份共有人的孙某享有刘某按份共有份额的优先购买权。
实际上，承租人的优先购买权和按份共有人的优先购买权是不可能并存而是相互排斥的。绝大多数法律教科书将这种现象解释为两种优先购买权并存，但按份共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，其理由在于物权优先于债权。这种解释在理论上是错误的。
3、承租人张某所享有的权利
我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”前述《民法通则若干意见》119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
以上规定是对承租人特殊利益的保护，使承租人不至因租赁期间房屋产权转让而受影响。
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