北京时间7月12日晚，万科集团的董事长王石、万通集团主席冯仑、湖南建业集团董事长胡葆森一行飞抵了申奥决战前夜的莫斯科。7月14日上午，北京申奥成功的第二天，记者拨通了正在莫斯科的王石的电话，在电话的那一端，王石激动地说，北京申奥成功，受影响最大的，是房地产业。

　　记者问到，申奥成功对北京的房价有什么影响时，王石说：“我现在仍然坚持两个星期前在新浪聊天室和网友交流时的说法，北京的房价，总体还是有下降空间。”

　　但是，同在莫斯科的万通集团主席冯仑却说：“北京申奥成功，高档住房的价格涨到2万元每平方米几乎不成问题。”

　　万科集团董事长王石在莫斯科申奥现场说：

　　北京申奥成功

　　房价仍有下降空间

　　同在莫斯科的万通集团主席冯仑却说：

　　北京申奥成功

　　房价将涨到2万元/平米

　　申奥成功，对北京房地产市场影响最大

　　经过7年的努力，北京终于众望所归，成功地争办到2008年奥运会的主办权，奥运会的举办，对北京甚至对整个中国的经济发展都将有不可估量的作用。

　　万科集团的董事长王石分析说，申奥的成功，对房地产行业的影响将是最大的，也将是最好的。为了奥运会的成功举办，北京市最主要的是加大城市各种各样基础设施的建设、各种各样体育场所的建设，以及城市住宅的建设，这些都是和房地产业息息相关的，对房地产业的好处是首当其冲的，尤其是北京的房地产市场，将会面临巨大的发展商机。

　　“前段时间，我在分析北京下一步房地产市场的发展时曾提出，除了供求关系影响之外，还要受申办奥运这样的重大事件的影响，办成办不成，对房地产市场的影响是非常非常大的。目前北京的房地产市场本身势头就很好，现在申办成功了，对北京的房地产影响将更好。而北京为举办奥运所做出的改善环境、举办绿色奥运的承诺，也将对北京的房地产产生非常大的刺激作用，这种刺激作用将持续到2008年，有7年的时间。”

　　王石认为，奥运概念，不仅是北京概念，更是中国概念。从目前我国的房地产市场发展来看，1998年以后，我国的住宅产业已经成为拉动内需的经济支柱，在这种情况下，又申办奥运成功，无论是振奋全国人民的精神，还是对全国经济都将起到积极作用。

　　千军万马挤进来，北京房地产市场会出现肉搏战吗？

　　如果说，申奥的成功，对全国而且主要是对北京的房地产市场将起到非常重大的影响，那么，北京肯定会挤进很多的房地产开发商，而且也会吸引全国优秀的开发商进到北京的市场来，千军万马都挤进北京，北京的市场将会是一种什么样的肉搏战的状况呢？

　　“所以现在更需要冷静地分析，”王石说，“说这个市场好，并不是说它机会无限，对任何市场都是一样的，如果不按照规律去办，盲目地去投入，副作用迟早会出现的。”对此，王石说，房地产开发商如果是随着政府建设绿色奥运的大的规划走，应该是没有问题的。当然，开发商会根据自己的预测，打提前量，这种提前开发就要和北京市政府的规划结合起来，而且现在的消费者越来越成熟，开发商在投资时，要考虑政府、市场，不要出现偏差。

　　悉尼举办奥运会，对当地的房地产起到了相当积极的刺激作用，但是奥运之后，悉尼的房地产市场处在一个相对停滞的状态，因而王石认为，一个城市的发展不仅考虑眼前六七年的事情，还要考虑更长远的事情，开发商不仅仅把申办奥运的成功作为房地产投资的因素，还要考虑更长远的持续发展因素。

　　奥运概念，会对北京房价产生什么样的影响？

　　两个星期前，王石曾经谈到北京的房价有很大的下降空间，两个星期之后的现在，“奥运因素”会对北京的房价带来什么样的影响呢？王石说，“评论一个城市房地产价格合不合适，有一个参照系数，就是，城市家庭的年收入和这个城市平均房价的一个比例，北京的比例应该说是全国最高的，是1：22-23，上海的比例是1：9.5，深圳是1：10.5，广州是1：11，和这些城市相比，北京是有点偏高的。”

　　在分析北京房价偏高时，王石分析认为，目前北京的房地产市场一方面是供应相对滞后不足，另一方面是需求旺盛。“当然举办奥运会，对北京的房价会有一个非常大的刺激作用，显然这个刺激作用差不多要持续8-10年的时间，但是，这个刺激作用不会使北京房价的合理性发生重大的变化，我认为，北京三环路以外的住宅大都建在城乡结合部，土地比较便宜，供应量比较大，所以这些地方整个的房价会趋于比较合理。三环以内，土地相对比较贵，需求比较多。总的来看，我认为北京的房价还有下降空间。显然下降空间是多少，近期受申奥影响非常明显，但是从一个城市长远发展来看，房价合理与否，是有一个计算公式的。”

　　大量郊区化住宅推出，拉低北京总体房价

　　房价有一定的下降空间，那是不是说，已经买的或者正在卖的房子的价格要下降呢？王石说，不一定的，他所说的下降空间是指一个城市总的价格走势，不是说某个房子会降价。北京现在的城市化过程，实际上就是郊区化发展过程，北京为了申办奥运，在四环路沿线拿出了大片的绿地，改善环境，提出了绿色概念，大片的城乡结合部的土地迅速地规划成住宅，由于这些地方的土地价格相对城中心比较低，因而提供出来的房子的价格就会相对比较低。所以即使原来市中心的房价不下降，但是在城乡结合部建设的大量的比较便宜的房子，会拉低北京总体房价水平。

　　王石还指出，深圳、上海这几年并不是市中心的房价下降了多少，主要是因为城乡结合部推出了大量的价位比较低的房子，“我相信，北京迅速的城市扩容，也是这样的一种走向。”

　　每平米4000—8000元的房子将是市场主流

　　作为奥运会主办城市，在北京未来的房地产市场发展中，什么价位的房子将成为市场主流呢？

　　王石说，每平米4000—8000元的房子将是主要需求，这是因为北京城市扩容，主要是在城乡结合部建设一些新的房子，这个区位的房价大致应该在这个价位。王石说，未来北京房地产市场的竞争将不仅仅是销售手段、房子品质的竞争，更主要的是土地储备的竞争。

　　万通集团主席冯仑却说，高档住宅价格将涨到每平米2万元

　　在王石认为北京总体房价将下降的同时，和王石同行飞抵莫斯科的万通集团主席冯仑则认为，那些中档的不上不下的房子，有降价的可能。

　　但是冯仑说：“整个北京房地产的价格走势是向上的，北京这次申奥成功，对于北京的房地产业势必是一个很大的利好消息，高档住房的价格涨到2万元每平方米几乎不成问题。”本报记者徐曼

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