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高尔夫经济扎堆南京圈地 醉翁之意在高级别墅群

http://sports.sina.com.cn 2004年02月11日09:39 南方日报

  目前,有10多个占地面积可观、耗资巨大的高尔夫球场项目扎堆南京近郊,而按一般的运营模式估算,这些球场绝大多数处于亏损状态。这种现象合理的解释是:投资商试图以开发高尔夫球场的附属设施为名,将圈下的土地转化为房地产项目。

  扎堆南京

  11月12日,在南京市国土局举办的第23期国有土地使用权挂牌出让会,江苏万泰实业集团有限公司击败由栖霞建设、江苏博联和江苏地华房地产公司组成的联合竞投团,以6.36亿元价格拍得玄武区上、下五旗地区的钟山地块。

  该地块位于紫金山麓,面积达3671亩,属于“体育用地和一类居住用地”。万泰及其合作伙伴为这片地拟订了总建筑面积为8万~10万平方米的开发计划:2600余亩土地建设36洞高尔夫球场,同时“为客户度身制作200余幢顶级私密高尔夫别墅”,等等。

  这块土地价格不菲:土地成本约为20万元/亩,其中别墅项目的土地成本为1万~1.2万元/平方米。“在这种价位上搞开发,我们会很理智。”江苏万泰总裁艾苏芬说。

  至于投资额度,该公司讳莫如深,只是透露仅项目总规划和景观设计等就高达5000万元。业内人士估算:标准的36洞球场建设费约需4个亿,而该项目有两块18洞场地,加上别墅、五星级宾馆、绿化带等等,包括拍卖地价在内,项目投资应该不下20亿元。

  如此豪气的手笔,使得万泰看上去颇有来头———

  尽管万泰总裁艾苏芬表示,万泰并非江苏苏宁集团旗下子公司,而是独立法人的多元化产业集团,但工商登记材料显示,江苏万泰创建于2000年4月,其控股股东正是苏宁属下苏宁投资发展有限公司,后者占据了万泰1亿元注册资本中的4750万元,剩余股份由艾苏芬、楼晓君等4位自然人分享。

  事实上,目前南京“大有来头”的高尔夫球场已是群雄逐鹿之势。

  2003年9月底,南京市江宁科学园的沙河高尔夫宣布即将开业,总投资约为1.5亿~2亿元;1996年开业的昭富国际高尔夫俱乐部,占地1800亩,投资1300多万美元;2002年投入运营的白马公园高尔夫练习场,占地35000平方米,投资将近3000万元。

  2002年底至今不到一年的时间内,南京又多了七八家在建的高尔夫球场,多则108洞,最少也是标准的18洞场地。

  “群体性亏损”背后

  据某高尔夫球场的丁先生透露,绝大多数球场都处于亏损状态。一块高尔夫球场一般需要购买1200亩左右土地,加上场地、会馆建设费和员工薪水,及每年3000万元左右的维护费用,至少需要支出3亿元。而球场主营收入是会员的会费、打球费用和餐饮服务,以打球者每人每天花费600元计,一年必须接纳数万人次才可能持平,但目前的情况远远不能达到这个规模。

  丁锡龙说,如果将高尔夫捆绑搞房地产,不仅可以作为球场经营的利益平衡点甚至利润增长点。

  以南京某高尔夫项目为例,该项目总用地3000多亩,其中1000亩用来建造别墅,按2万元/平方米计算,一幢300平方米的别墅可以卖到600万元,而按照0.3的容积率计算,1000亩土地可以建300幢别墅,这样算下来,18亿元资金就可以轻松收入囊中。如此丰厚的赚头,开发商何乐而不为?

  在许多宣传材料上,开发商都美其名曰自己的高尔夫球场有各种与之配套的娱乐设施和高端别墅。例如,禄口高尔夫配有国际花园别墅,已经开始接受业主的预订了;溧水太阳岛、谷里银杏湖高尔夫等都附带了房地产开发项目等。

  南京市体育总会秘书长金祥伟表示,作为短期投资,发展商可以用别墅项目尽快收回投向球场的巨额成本,球场也可以促进别墅销售,最终有利于高尔夫运动的推广与普及。

  美国脑门公司HAPPY高尔夫俱乐部的但华香女士则认为,中国大陆高尔夫营销的现状不是营销该产业本身(如球场、球具、高尔夫用品等),而是营销与高尔夫的层次相匹配的其他行业(如汽车、地产、电信、金融业等)。球场亏损更多地应该追究球场自身的经营问题,高昂会费和打球费用阻碍了普通市民消费。

  “圈地”运动?

  球场越建越多,经营状况却不见好转,而高尔夫球场投资商则各怀心思。

  据了解,一些地方政府也把高尔夫当作“形象工程”来看待,对建设高尔夫球场大开绿灯。南京当地媒体即报道,钟山高尔夫是中国第十届运动会的配套工程,也是“南京市对外宣传城市形象、招商引资的重点工程”。

  在某市开发区的网站上,当地的高尔夫球场照片被设置为开发区环境的背景图片。就连一些地方的经贸洽谈会和招商会,都需要高尔夫登台“作秀”,其特殊地位由此可见一斑。

  对此,民间人士表示出强烈的忧虑。当地媒体曾举例报道:沙河高尔夫等5个今年在建的高尔夫项目总共占地23900亩,相当于1590万平方米,而南京市的“三房工程”是用3年时间建设100万平方米的中低价商品房和100万平方米的经济适用房。如此多的城市郊区土地流转到投资商手中,使得高尔夫热潮迅速演变为圈地热,可能长期影响城市房地产市场的走势。

  今年初,国土资源部通知严禁高档商品住房用地,停止审批别墅用地。在城市土地稀缺的情况下,投资商仍然在球场上一掷千金,其真实目的正在于获得相对廉价的土地。

  “我们一直是严格按照土地法等法律法规操作的,土地审批不存在违规。”南京市国土局规划处的冯雪渔处长称,高尔夫项目是属于体育部门管的,他并不掌握所有涉及高尔夫项目的情况,也不清楚目前该市已有、在建及正在申报的高尔夫项目。

  此外,11月20日,中国国土资源部党组成员、办公厅主任王世元在新闻发布会上表示,中国将对不符合国家产业政策的项目、不切实际的“形象工程”及“政绩工程”项目、别墅项目、高尔夫项目,一律不报批用地。

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  南京市警戒高尔夫用地

  11月17日,国土部《中国国土资源报》报道称,为切实解决国务院五部委督查组指出的问题,南京市加强对各类经营性用地供应管理,控制经营性用地投放规模。最近,该市已核减100多个违规用地项目,江宁区规划区外35平方公里的用地全部核减。

  记者了解到,江宁区沙河、银杏湖、禄口等高尔夫项目,合计占地面积已达15200余亩。江宁区国土局耕地保护科的贝科长表示,这些项目的用地手续可能是合法的,应当不属于上述核减范围。

  南京市旅游局规划处处长李尚勤对记者说,高尔夫属于体育项目,旅游部门未实施立项审批、后期监管及市场调研。

  江苏省国土资源厅的有关人士告诉记者,高尔夫球场建设属于国家明文规定的限制供应类建设项目,其占地面积过大,而我国的土地资源又十分稀缺,这类项目增多还可能牵涉到耕地被占用的问题,1995年国务院就下达过严格控制高尔夫球场等高档房地产开发项目的通知。

  据悉,南京乃至江苏等地兴起的高尔夫热潮已经引起了一些地区的重视。

  9月22日,苏州市政府发出通知,严格禁止高尔夫球场建设,市区及各辖区各县已在建或拟建的高尔夫球场及练习场项目一律暂停建设。

  “南京暂时还没有出台限制高球发展的政策,但现有球场已能满足高消费人群健身、会友的需要,不适合再新建球场。”南京市体育总会秘书长金祥伟向记者表示,南京市体育局已意识到高尔夫投资过热的问题,拟向市政府建议“五年内暂时不发展高尔夫”,今年10月份已将该建议书上报有关部门。(作者:费常泰 陈智)

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